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区域冷热不均 结构分化明显_中国信息报
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更新时间:2017年06月22日 08:50:02

编者的话 稳定房地产市场,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一大政方针,需要通过加强“限购”“限贷”“限价”和“限售”等政策力度,加快农民工市民化,发展住房租赁市场,扩大有效需求,化解房地产库存等举措来实现。那么,目前房地产新政后市场运行情况、城乡居民购房意愿和能力、房屋租赁市场情况如何?今日本版编发来自安徽、四川、河北、重庆的4篇调查分析文章,以供读者参考。

区域冷热不均 结构分化明显

——安徽部分城市房地产新政后市场情况观察

    2016年10月以来,中央和各级政府持续强化房地产市场政策调控。半年多来,从安徽房地产市场变化情况看,房地产新政实施基本达到了供给侧改革初期效果,既保证了全省房地产市场健康稳定发展,又实现了不同区域房地产市场结构性调控。作为全国15个热点城市之一的合肥市,房价过快上涨势头被有效遏制,总体呈现价稳量跌局面;省内其他三、四线城市房产交易活跃,房产去库存效果明显。
三四线城市量价齐涨库存减少
    房产新政实施后,安徽房地产市场呈现较快发展势头。2016年四季度至2017年一季度,全省房地产开发投资2221.8亿元,同比增长7.4%。分地区看,皖北地区房地产投资增长较快。一季度,皖北六市房地产开发投资316.3亿元,同比增长21.8%,远高于皖江城市带2.3%和合芜蚌创新示范区2.9%的增速。
    2016年10月,合肥市出台限购政策,市场情况发生逆转,购房者观望心态渐浓。相反,省内其他三、四线城市受调控政策及合肥限购溢出效应影响,购房需求逐步释放,房地产市场量价齐升。
    从库存量看,全省各地住宅房产去库存成效显著。合肥限购前一度出现无房可买情况,9月新建商品住宅库存仅为1.3万套,不足一个月销量;限购后新建商品住宅库存增加,存量从2016年9月13274套增加到今年2月30893套,同期销量从10374套下降到2655套。其他三、四线城市住宅库存减少,去化周期缩短。蚌埠市存量从2016年9月19059套减少到今年3月12995套,安庆存量从2016年9月8675套减少到今年3月5089套。
市场表现冷热不均喜忧参半
    新建住宅和二手住宅市场区域分化明显。合肥市作为安徽省唯一的二线城市,与省内其他三、四线城市相比,房价呈逆向变动现象。限购前,合肥市房地产市场过热,新建商品住宅价格节节攀升,其中有两个月环比涨幅位次居全国第一,4个月位居第二。从2016年9月至2017年3月,合肥新建商品住宅同比涨幅连续6个月居全国第一,蚌埠、安庆等三、四线城市新建商品住宅同比涨幅在前25-30位之间徘徊。
    分时间段看,合肥市出台限购政策后,新建商品住宅价格结束连续19个月上涨或持平局面,新建商品住宅销量呈断崖式下跌。当月新建商品住宅销量不足4000套,比限购前减少60%以上,不及6月销量的1/4。从今年2月份看,整体市场表现平淡,房价连续3个月环比小幅下跌。而蚌埠、安庆等三、四线城市受合肥限购政策溢出影响,呈现量价齐涨局面。如蚌埠市10月新建商品住宅销量近5000套,大大高于正常2000-3000套销量水平。截至目前,安庆新建商品住宅价格连续8个月上涨,蚌埠新建商品住宅价格连续7个月上涨。
    半年多来,二手住宅市场表现喜忧参半。三、四线城市二手房量价齐涨,但合肥市自从出台限购政策后,呈现销量断崖式下跌现象。去年9月,合肥市二手住宅成交13274套;10月2日限购政策出台后,当月销量仅5131套,环比下降61.3%;此后销量逐月递减,今年2月仅成交969套。蚌埠、安庆市二手房销量稳中有升。其中,安庆市今年3月出台《安庆市市区房屋征收房票安置办法》,明确将二手住房纳入房票使用范围,导致二手住宅销量当月达新高,销售1358套,环比增长85.3%。
非住宅类体量较大去库存难
    从房地产结构看,住宅与非住宅市场冷热不均。据统计,3月末,安徽省商品房待售面积2541.7万平方米,同比下降3.9%。但从待售房屋构成看,非住宅占比扩大,其中,办公楼待售面积140.4万平方米,占5.5%,同比提高1.8个百分点;商业营业用房待售面积953.6万平方米,占37.5%,同比提高6.2个百分点。另据部分城市调查显示,目前各地非住宅类商品房供应量较大,但需求相对不足,库存积压严重,去化周期少则3年,多则5年。
    同时,非住宅类体量较大,去库存压力艰巨。在去库存总体效果明显的形势下,安徽非住宅类商品房去库存压力较大。与住宅市场形成鲜明对比的是,商业地产面临去库存困境。今年3月17日,国家审计署发布的《2016年第四季度国家重大政策措施贯彻落实跟踪审计结果》中,重点提到“合肥市非住宅类商品房库存不降反升”。
    受商业地产过剩及互联网电商冲击等多方面影响,当前全省许多商业综合体也面临诸多困难。仅合肥市就有17个商业综合体在售,今年城区还将有多个商业综合体项目计划开工,将进一步加剧非住宅类商品房销售困局。
(作者单位:国家统计局安徽调查总队)

 

 
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