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税负明显下降  企业活力增强_中国信息报
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更新时间:2017年09月06日 09:18:57

税负明显下降  企业活力增强

——枣庄市房地产企业营改增后税负情况调查
■ 韩佩佩/文
 
    “营改增”作为我国着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重要举措,对房地产行业的发展有重要的影响。为深入了解“营改增”全面实施一年后山东省枣庄市房地产企业的税负状况,7月初,国家统计局枣庄调查队对12家房地产企业进行了深入调研。
    结果显示,去年5月1日实施营改增后,房地产企业增值税税负明显下降,对于增强房地产企业活力、推动企业投资和商业地产去库存、促进企业加强经营管理具有十分重要的作用。
    房企税负明显下降
    此次被调查的12家房地产企业,均为一般纳税人,涉及在售新建商品房项目19个。按照营改增新法规过渡性政策,采用简易计税法缴纳增值税的8家,采用抵扣制计税法缴纳增值税的3家,同时有简易计税法缴税项目和抵扣制计税法缴纳增值税的企业1家。
    企业增值税税负明显下降。今年1-4月,12家房地产企业营业收入(不含税,下同)4.937亿元,同比下降9.9%;缴纳增值税2065.8万元,较上年同期缴纳的营业税下降23.7%。今年1-4月,增值税与营业收入的比例为4.2%,与2016年1-4月营业税与营业收入的比例4.9%相比,下降0.7个百分点,增值税税负减轻14.3%。
    抵扣制计税法缴税增值税税负大幅下降。营改增之前,房地产业是按销售额的5%征收营业税。营改增后,房地产业按销项与进项的差额,按11%的增值税税率来缴税,税负增减关键在于获得多少进项的抵扣。从实际情况来看,房地产行业涉及诸多采购和产业链条,有一些项目环节暂不规范,例如一些材料供应商不能提供增值税发票,房企便无法将这一项目作为抵扣,抵扣项较少导致企业税负上升。今年1-4月,3家抵扣制计税法企业缴纳增值税1022.76万元,与营业收入的比例为4.3%,与2016年1-4月营业税与营业收入的比例5.2%相比,下降0.9个百分点,税负减轻17.3%。
    简易计税法缴税增值税税负明显下降。营改增前,房地产业征收营业税以应税营业收入为计税依据。营改增后,税金由价内税转变为价外税,以不含税营业收入为计税依据。今年1-4月,8家简易计税法企业缴纳增值税1043.01万元,与营业收入的比例为4.4%,和2016年1-4月营业税与营业收入的比例4.9%相比,下降0.5个百分点,税负减轻10.2%,8家企业税负均下降。
    促进企业新业态发展
    释放企业活力。营业税下,房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税。营改增之后,只需按3%的比例预缴增值税,这一改变减轻了房地产企业的资金压力,有利于提高房地产企业的现金流通率,对于现金回报率较高的企业来说,利润的上升空间会更大。在被调查的12家房地产企业中,50%的企业认为营改增后企业活力增强。
    促进新业态发展。被调查企业中,50%的企业认为营改增促进了新业态的发展。营改增之后,伴随着房地产公司的招标采购模式及成本核算方法发生改变,公司的成本管控也面临不少挑战,这会倒逼行业进一步优胜劣汰。一些能从正规渠道取得合规票据的、内部管理完善的房地产开发企业最终税负将会降低,利润增加的同时企业规模也会壮大。而另一些规模较小、没有健全完善的管理机制的房地产企业将可能被挤出市场。
    对实体经济起到推动作用。被调查企业中,有33.3%的企业认为营改增对实体经济起到推动作用。营改增之后,由于企业新建或是购买厂房,以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以作为进项税抵扣,企业将更愿意增加不动产方面的投入,这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐,对实体经济起到推动作用。
    通过抵扣推动房地产企业投资。被调查企业中,有41.7%的企业认为营改增通过抵扣有利于推动房地产企业投资。房地产开发成本中土地出让金一般占30%-40%,是开发成本中最大的一块。营改增后,土地被视为抵扣项目,这将有利于开发商减轻缴税负担,推动企业投资。
    企业需求亟待满足
    营改增后企业面临诸多挑战。虽然营改增后房地产企业税负普遍下降,但由于在预算时并不能确定何种材料能取得增值税专用发票,企业的税负存在不确定性,预算工作将变得更为复杂,对企业财务人员也提出了更高要求。调查显示,58.3%的企业对营改增政策缺乏了解;66.7%的企业涉税会计力量薄弱,缺乏与增值税、所得税等相关的税务法律知识及实务操作经验;66.7%的房地产企业表示政策受惠程度不深;41.7%的房地产企业认为进项抵扣难。
    办税流程存在不足。调查显示,房地产企业对税务机关服务、国地税衔接情况满意度较高,满意的企业占83.3%,基本满意的占比16.7%。个别企业对办税程序、税率界定、发票领取方面不满意。某企业反映,在税务大厅办税等待时间较长,而网上申报较为复杂,希望能提高办税效率,优化、简化网上申报程序。另一家企业反映,发票领取不够合理。增值税专用发票以100万元额度为主,而房地产企业销售的商铺总价多在100万元以上,销售一个商铺要同时开多张发票,建议增发500万元额度的发票。
    营改增后企业的税务知识提升需求。调查显示,91.7%的企业希望可以学习更多财务会计处理方面的知识以应对营改增新形势;75.0%的企业希望学习系统的税务筹划知识;66.7%的企业希望可以学习营改增后合同签订的注意事项;58.3%的企业希望提升税收优惠政策、征管流程方面的知识。
    企业期望获得的政策需求。对于房地产业的其他政策需求方面,91.7%的企业期望有组织的开展政策专项培训;66.7%的企业期望优化财政补贴政策,简化申请程序,提高补贴效率;58.3%的企业期望研究开发费、新产品试制费、宣传广告费、人力资本开发费、专利权使用费、非专利技术转让费等无形资产支出等可以作为进项税额,允许抵扣。
(作者单位:国家统计局枣庄调查队)
 
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