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让百姓住有所居_中国信息报
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更新时间:2018年11月26日 08:48:10

让百姓住有所居

——来自深圳的住房租赁市场发展情况调研
□  占益峰\文    

    党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。2017年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取深圳等12个城市开展试点。为了解深圳试点情况,国家统计局深圳调查队对深圳市规土委、住建局、部分银行以及相关租赁企业进行调研。调研结果显示,深圳住房租赁市场发展前景可期,试点过程中成效与问题并存,实现租购并举住房制度仍有诸多瓶颈需破解。
    土地短缺和高房价拉动租赁需求
    深圳是人口和经济大市,却是土地小市,陆域面积仅1997平方公里。2017年,深圳实际建设用地规模只有991平方公里,而居住用地占城市建设用地比例仅为22.3%,可供建设土地短缺问题突出。近年来,尽管深圳市先后多次发布调控政策,连续出台“3•25新政”和“深八条”,房地产市场回归理性,但价格居高企稳。未来,住房租赁市场在解决居民住房问题中起着至关重要的作用。
    根据深圳市房地产研究中心数据显示,深圳出租房约783万套(间),面积约3.48亿平方米。全市六大类住房中,城中村租赁住房占全市租赁住房的61.3%,工业配套宿舍占21.0%,商品住房仅占4.0%,保障性住房仅占1.7%,单位自建房仅占4.0%,其他类型住房(含商务公寓、宾馆、旅馆等)占8.0%。原农村村民自发形成的城中村散租市场是全市住房租赁市场的供应主体。
    从租赁机构的背景看,深圳租赁机构可大致分为四类:一是房地产开发商成立的租赁企业;二是房地产中介机构成立的租赁企业;三是借助于互联网平台发展壮大的租赁企业;四是政府成立的国有住房租赁企业。
    租售同权“最后一公里”需打通
    城中村统租需要进行外部环境提升和内部改造,成本上升势必推动项目租金上涨并带来周边房源的租金上涨。目前,已完成改造统租的城中村租金均有不同程度的上涨,租金提升无形中挤压了低收入者的居住空间。
    租赁企业税费负担较重,统租经营管理体制仍有不顺。据调研的多家企业反映,税费总额约占租金收入22%-25%,企业盈利困难,尤其是房地产开发企业利用新建用房持有经营时,企业除增值税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税外,仍需按租金收入的12%或资产原值的1.2%方式缴纳房产税,制约了住房租赁企业规模化、规范化、专业化发展,一定程度上催生了以个人散租为主的局面,不利于住房租赁市场的集约发展。房屋统租改造存在消防申报渠道不顺畅,出租屋人口管理存在多头管理,管理主体不明晰等问题。
    目前,公共服务仍然与住房产权、户籍挂钩,特别是在教育资源分配上,并未实现租售同权,在一定程度上制约了住房租赁行业的长远发展。租售同权“最后一公里”尚未真正打通。
    多措并举加快住房租赁发展
    发挥各类主体积极作用,增加租赁住房供给。一是增加租赁用地供给,加大新建商品房配建保障房比例;二是引导集体经济组织继受单位直接转型并开展城中村住房租赁业务,进一步盘活城中村存量房;三是要保障低收入人群住房租赁需求。重点发挥市、区国有租赁企业在稳定租赁关系和价格中的示范引领作用,通过企业准入、改造方案审核、改造资金补贴或租金补贴等具体措施,引导机构出租人将城中村物业改造为层次多样的租赁房源,满足城市发展中不同收入人群的住房租赁需求。
    将公共服务与住房产权剥离。租售同权是购租并举的住房制度形成的重要基础,除增加租房供给、规范租房市场,关键问题是要赋予租房者和购房者在公共服务享受方面同等的权利,如解决长租房住户子女教育学位问题等。公共服务与住房产权剥离,需打破户籍屏障,进行制度性探索和突破。
    降低行业税费,优化租赁行业管理政策。调研企业期盼能够优化行业管理体系,出台《租赁住房消防管理规范》,明确标准,保障租赁企业在房源消防改造过程中的申报通畅性。借鉴酒店管理模式,实现居住人员线上统一登记,避免反复登记,减轻企业管理压力。对规模化、规范化、专业化的住房租赁企业,实施认证税收优惠,减免房地产税及企业所得税。

 
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