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雄安新区开发“去地产化”非“去市场化”_中国信息报
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更新时间:2017年04月25日 08:41:39

雄安新区开发“去地产化”非“去市场化”

□ 李宇嘉/文

    近期,雄安新区房地产交易被严格控制,楼市瞬间安静。面对短期内要攫取数十年红利的投机狂潮,冻结是没有办法的办法,但显然不是长久之计。不管是集中疏解北京非首都功能,探索人口经济密集地区优化开发新模式,还是调整优化京津冀城市布局和空间结构,培育创新驱动发展新引擎,哪个都不能撇开房地产。
    房屋是生活和生产的基本要素和物质空间。新区规划和发展,首先要进行的是土地和空间的规划以及区域功能的规划,这是提供居民居住和企业生产所需物质空间的过程,也是房地产规划的过程。
    房屋要回归其居住属性,这种定位是我国继1998年住房市场化改革、2007年加强住房保障后,对未来房地产和住房发展又一个改革定位和发展导向。
    雄安新区四大定位和七大任务明确无误地释放出一个重要信号,不管新区将来如何开发,首要的一条就是“去地产化”。这是近年来我国新区规划和发展均出现严重的“房地产化”后,总结出来的血的教训。因此,不惜交易冻结和停滞,也要刹住楼市投机风,目的是杜绝“房地产化”。
    从深圳、浦东到雄安,这是我国从外向型的工业化和城镇化相互推动,融入世界以吸收全球工业化和城市化文明,向夯实内需和构建创新驱动下的内生增长的转变。工业化和城镇化相互推动时期,土地财政扮演着基础设施和公共服务融资的角色。但是,创新驱动的内生增长模式下,高成本是“大敌”,因此,降低成本是新区功能“落地”的前提。对住房而言,绝对不能延续“土地财政”开发模式,即高价出让商品住房用地,作为新区政府融资的主要渠道。
    很多业内人士认为,未来,雄安新区保障性住房一定会占最重要的地位,供应比例也会最大。但笔者认为,在坚持住房回归居住属性的前提下,应让市场和保障“两条腿”走路。在尊重行业规律和市场配置资源的同时,更好地发挥政府的作用,这是新区住房制度设计的根本。
    一个健全的住房供应体系中,商品住房和保障性住房都要有,二者比例关系要视房地产发展的阶段而定。新区成立初期,新市民和迁入人才的住房需求大,加上规划利好也会助推住房需求,保障性住房要占到更大的比例,但应以满足基本需求的廉租房、公租房为主,防止“福利陷阱”。同时,也要控制商品住房开发的规模,以保持居住和创业低成本的环境。新区建设中后期,各项规划基本“落地”,住房需求和新增开发空间边际递减,商品住房要逐渐占到更大比例。
    具体来说,其一,要通过以租为主的保障房设计,让创业者和居民“住有所居”,避免因没有住房支付能力,或住房支出太多影响创业初期的投入,这直接关系到是否能建立创新发展的激励机制。其二,产业和人才在新区积聚以后,加上产业规划利好,房价会上涨,这是客观规律。这时,产业发展和创业创新还处于成果“破茧”的前期,对于成本还比较敏感。因此,一方面要控制商品房开发规模,另一方面要适时启动相关政策,调节房价上涨收益。
    总之,要客观认识新区开发和房地产的关系,我国大城市楼市泡沫化、地产化趋势,问题不在楼市本身,而在于政府过度依赖导致制度和政策变形。新区开发要避免地产化趋势,但并非矫枉过正到“去市场化”的地步。完全住房保障是不合理的,正确的思路是既要遵循市场规律,也要更好地发挥政府职能。
摘编自每日经济新闻

 
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