■ 本报记者  宋华/文

 

    近日，北京市国土资源局官网显示：今年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，并对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。同时，该官网提供了79个违法占地住宅项目的分布图。据该图显示，北京市16个区县中，昌平区、房山区和怀柔区所占整治项目比例最高，依次为：28%、22%、13%。9月19日，北京市国土资源局相关负责人表示，这些项目有些是占用农用地，有些是占用集体土地，具体情况各不相同；清理整治工作将坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为责任主体，进行分类治理。
    “参与小产权开发者大多是资质不健全、资金紧缺的企业，必须靠预售来保证项目的实施。如果项目取消，购买者要求还款，开发商往往称，资金已投入项目建设，无法退款。无奈之下，一些购买者会通过报警、起诉等途径维权，但效果欠佳。”一位知情者告诉记者。多年来，购买小产权房风险巨大，那么，购买者为什么有增无减呢？
    关于这一问题的解读，呈现在记者面前的有三个版本：其一，首先是价格低。每平方米一两万元，甚至是七八万元的房子，对于广大老百姓和低收入者来说是一件可望不可即的事，因此，每平方米价格只有几千元的小产权房变成了他们可望又可及的现实；其二，大多数小产权房业主都有“法不责众”的心理。他们认为，小产权房的开发和政府特别是基层政府之间有着千丝万缕的联系，当时购买时得到了开发商甚至是基层政府承诺或者默许，因此，业主认为，政府不可能对这些房子说拆就拆，再说，有那么多的人都买了，政府不可能打击面太大，影响社会稳定；其三，开发商开具“空头支票”，许诺将小产权转成大产权。
    据了解，部分开发商正在运作小产权房转正成大产权。但专业人士认为“这是不可能的”。值得注意的是，为了逃避打击，在北京等地发现，小产权房正悄然变异为“农业生态房”、“养老公寓”、“旅游地产”、“会员制农庄”等，通过“以租代售”使用权代替产权、“荣誉村民”等方式换装入市，旨在逃避政策法规的约束。
    有专家表示，小产权房“变种”可能会带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。此次北京市政府公示第一批小产权房清理名单并且提醒公众不要购买，可能预示着第一轮的“治理”工作也将逐步展开。因此，购房者不要存在侥幸心理，购买小产权房。
    那么，如何破解小产权房问题困局？对于这个问题的解读和建言，可谓见仁见智，呈现出八方观点。
    一些人认为，目前，很多地方保障房房源严重不足，相应的土地供应也欠缺。有关媒体报道，深圳是我国小产权房现象较为严重的地区，当地国土局在2007年进行的一次调查结果显示，全市“城中村”农民房或其他私人自建房总建筑面积，占全市住房总量的一半。今年8月，又有媒体报道，深圳推出的保障房创新方案中将“包括非法建筑纳入住房保障体系”。我国已明确提出，让农村集体建设用地和城市建设用地并轨。因此，应当以此为基础，寻找改革突破点。此前深圳土地管理制度改革提出的“小产权房转保障房”，对其他地区来说，也许具有借鉴意义。
    8月底，一部汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收条例》民间意见稿曾引起关注。该意见稿建议：以2008年《城乡规划法》的实施出台为限，在此之前建成的此类项目，如政府部门没有扣罚，应视为合法建筑；《城乡规划法》实施后，如政府部门曾进行处罚或仍在建的小产权房项目，应视为违法建筑。作为这一意见稿的主起草人，王优银表示，该草案的本意是“尽可能缩小清理工作切口，确保更多人利益得以维护”。另外一些人则认为，农村集体土地，很多位于城郊。这部分土地，村集体应当享有处置和收益权，通过市场行为获利，并向国家缴纳部分税费。然而，一些地方政府向村集体低价征地，再高价卖给开发商，从中获取土地财政收入。基层政府应部分让利给农民。
    北京市在此次清理整治工作得到广泛关注后，北京市国土资源局相关负责人曾表示，针对79处小产权房将“分类处理”。一些专家认为，对于这些小产权房，大规模拆除可能性极小，尤其是已建成甚至已出售的。占用农村耕地的小产权房项目，性质恶劣，对这类情况处理应当比较严厉。建在农村建筑用地的项目，可由小业主、购房人向村集体或政府补缴相关税费，这比直接拆除房屋的社会成本低很多。
    一位房地产企业负责人表示，清理“小产权房”的问题，重点在于如何“退出”市场。在建设过程中，如果小产权房符合农民集体土地使用制度，有利于土地节约集约利用，并给予农民集体合理合法的补偿，可以尝试通过租赁方式实现小产权房权属的合法化；同时，可将此类住房纳入城市保障房建设体系之中，解决住房市场的当务之急。