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市场再议房贷利息抵税_中国信息报
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更新时间:2015年12月09日 08:31:37

市场再议房贷利息抵税

□  孙亚华/文

    在房地产库存居高不下的大背景下,有消息称,房地产股集体爆发的背后是市场盛传的“房贷利息抵税”利好。如果此消息属实,无疑会利好地产行业。
    但是这一政策真的会如约落地吗?毕竟,完善税前扣除是综合性复杂问题,涉及到了公平、效率等多方面元素。部分地产人士所向往的“为去库存而进行个税改革”,或许只是一场“镜中花”版的狂欢。
增加个人收入
或利于楼市去库存
    房贷利息抵税,指的是在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,再对扣除后的收入部分课以个人所得税。
    中原地产首席分析师张大伟算了一笔账:如按照目前北京正常的收入水平和房贷情况,个人扣除五险一金的家庭收入在2万元左右,如果购买一套房贷在150万-200万元左右的商品房,月供在1万元左右。按照基准利率,如果贷款100万元,每个月的月供在6700元左右,其中约2400元是利息。据此计算,在目前剔除个税后的纯收入只有6880元,而个税改革后,收入将可以达到9255元。
    “目前,中高端房产的购房客群多为中产阶层及财富阶层,其收入较高,因此缴纳的个税也更高,如果年薪达到百万级,个税将占到收入的25%。将房贷利息纳入个税扣除范围后,意味着每月实得收入的大幅增加,支付能力也因此得以加强。”亚豪机构市场总监郭毅称。
    据业内人士估算,对于普通中低收入者而言若房贷利息可抵扣个税,则可以节省15%-45%房贷利息,从而降低购房资金成本,激活购房投资需求。
    目前为止,除了个别一线城市之外,地产业复苏的迹象并不明显,整体去库存压力仍然很大。政府将“消化地产库存”视为重要任务,因此,市场对地产前景仍然有所期待,这包括政策性利好(比如房贷利息抵税),以及预期市场随着利率不断走低而复苏。
对市场影响有限
计征改革复杂
    国家是否真的会用“房贷利息抵税”的做法刺激楼市?1998年亚洲金融危机后,上海市曾制定过为期5年的个人购房退税政策,但那时候缴纳个税的人群太少,主要集中在外企部分。按照财政部财政科学研究所原所长贾康提供的数据,目前中国缴纳个税的人数只有2800万,并且其中可能大部分已经购买了房屋,因此出台这项政策对全国楼市而言,刺激作用也可能有限。
    虽然今年5月8日,国务院在批转发改委制定的《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中,曾提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,意见特别提到“完善税前扣除”改革。但是,“房贷利息抵税”的传言也只是个税改革中要求“完善税前扣除”中的一个可能,并且此项涉及的是税制全面改革问题,而非专门为了刺激楼市采取的“救市措施”。
    事实上,目前的个税都是代扣代缴,如果推出“房贷利息抵税”政策,将是一个非常复杂的过程。有专家表示,实行的前提是全方位改革目前的税收体系,并且银行信贷要和整个税务系统挂钩,技术层面上也要进行系统联网,再加上各地方政府情况不同,全面落实存在难度。
    所以若想这一政策落地,需付出很高的人力物力成本,而服务的人群可能只是这比例很小的2800万人。
权衡公平成为考验
短期内落地是未知数
    由此,“房贷利息抵税”政策也引出了公平性问题。
    上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群表示,“房贷利息抵税”属于个税中专项扣除,不是普遍性扣除。再加上,因为高收入能从减税中获得受益更多,所以如何权衡各方并保证公平性将成为很大的考验。
    除此之外,此项政策如果落实,在执行上的公平性也是一大问题。
    普华永道中国个人税务咨询合伙人张健菁举例称:“比如有没有家庭合并申报,如果房子是家庭里的丈夫和妻子共同买的,那房贷利息抵扣放在谁的名下?如果一个人有多套房,利息抵扣是不是应该有套数限制?贷款利息税前扣除到底由谁来操作?利息扣除是放在工资薪金里扣除,还是股票红利等其他收入里也可以扣除?这些都需要全盘考虑,否则容易出问题。”
    建立综合与分类相结合的个税制度是大势所趋。有专家称,如何完善税前扣除是一个综合性的问题,不仅仅只有房贷利息,还有很多其他方面的因素需要解决,这涉及到建立一个新的个税机制,以追求公平、高效、合理。

 
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