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房住不炒 渐趋理性_中国信息报
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更新时间:2018年02月02日 09:43:30

房住不炒 渐趋理性

——从房地产市场几个矛盾现象说开去
■ 本报记者 孙启文/文
 
    去年以来,房地产调控效果持续显现,全国房地产市场呈现成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势,市场总体维持平稳运行态势。从去年一些看似矛盾却又并存的现象可以看出,经过十几年发展,我国房地产市场更趋理性。
    矛盾一:一方面限购 一方面去库存
    从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪周边区域,一年多来房地产调控席卷全国,各种限购政策层出不穷。有统计发现,截至2017年底,全国共有54个城市出台调控政策,“认房又认贷”的城市15个,限售的城市48个,限购政策129条,限贷政策169条。甚至有人称刚刚过去的2017年为“限购年”。
    而2016年中央经济工作会议在定调2017年经济工作时明确指出,要重点解决三四线城市房地产库存过多问题。
    很多人担心如此严格的限购政策是否会增加房地产去库存压力。
    事实上,“限购”与“去库存”这看似矛盾的现象,正是国家“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策的实际体现。
    前几年,不同城市房地产市场分化特征明显。有人用冷热不均甚至“冰火两重天”来形容。一线及二线热点城市房价上涨比较厉害,但是部分三、四线城市去库存压力仍然很大。针对这种现状,此轮调控明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持因城施策、分类调控总体思路,围绕构建房地产发展长效机制的目标,目标及政策导向均更加明确,手段更加灵活多样,短期不放松,但更着眼于长远。调控不搞一刀切,该限的限,严控一些城市房价过快上涨势头;该“促”的促,三四线城市和县城采取多种措施去库存。
    目前来看,调控效果较为明显。
    热点城市降温,房价逐渐回归理性。国家统计局数据显示,2017年热点城市新建商品住宅价格总体稳定,70个大中城市中,15个热点城市新建商品住宅环比价格均在一定区间内平稳波动,房地产市场总体继续保持稳定。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。初步测算,12月份,一线城市新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格环比下降0.1%。
    去库存成效显著。2017年末,全国商品房待售面积比2016年末减少了1.1亿平方米,比2015年末减少了1.3亿平方米,商品房库存水平持续下降。其中就有三四线城市和县城去库存的很大贡献。数据显示,2017年12月末,安徽省商品房待售面积比上年下降15.8%。河北省沧州市去库存步伐加快,全市商品房待售面积同比下降52%,其中住宅待售面积同比下降57.9%。
    事实证明,2017年的房地产市场,国家宏观调控不仅更趋成熟,消费者即购房者也表现得更为理性。虽然是在限购的大环境下,购房者还是更多地从自身需求出发,能做到“该出手时就出手”,而不是受市场表现所干扰,盲目作出决定。
    矛盾二:销售增速逐季回落 开发投资保持平稳
    虽然全年销售面积创出新高,但从全年销售走势来看,2017年商品房销售增速呈明显的逐季回落态势。1-3月、1-6月、1-9月、1-12月销售面积增速分别为19.5%、16.1%、10.3%和7.7%,销售额增速分别为25.1%、21.5%、14.6%和13.7%。
    房地产销售与房地产开发投资是很明显的正相关关系。房地产销售情况直接影响房地产商后续投资情况,一方面,只有销售资金到位才能继续投资;另一方面,房地产销售情况还会影响场外资金是否进入房地产市场进行开发投资。
    2017年全年,全国房地产开发投资11万亿元,同比增长7.0%,保持中速增长,高于2015年的1.0%和2016年的6.9%。1-3月、1-6月、1-9月、1-12月全国房地产开发投资增速分别为9.1%、8.5%、8.1%和7.0%。虽然与销售数据保持了同步回落的态势,但是回落幅度明显较缓,可以说是平稳回落。显现出房地产开发投资更趋稳健与理性。
    从投资增速来看,2017年房地产开发投资增速相对温和。一方面,在经历了2016年火热的销售行情后,开发商虽然处于资金储备雄厚、补库存意愿强烈的阶段,但从数据上看并没有出现2010年到2014年期间动辄10%-30%之间的开发投资高增速。另一方面,虽然2017年销售市场出现下滑,但是投资回落幅度并不大,明显高于2015年低迷的投资增速。虽然城镇化给房地产业带来了巨大商机,但是国内着力去杠杆,国际上美国加息缩表,使房地产企业感觉资金链收紧,从而促使其投资更趋理性和温和。
    从资金投向来看,投资重点区域已经发生转移。一直以来,东部地区都是投资的重点地区,随着一线城市土地供应减少地价不断上浮加上中部经济的崛起,更多开发商看到了中部发展潜力,转向二三线城市投资。今年1月北京流拍住宅地块达到3宗,而在北京住宅土地历史上,2018年之前也只出现过31宗住宅地块流拍。不再盲目追求高价,地王频出的现象已经成为历史,房地产企业在土地市场竞争趋于理性。
    2017年中部房地产开发投资增速为11.6%,不仅高于西部的3.5%、东北的1.0%,比东部的7.2%也高出不少。具体来看,除了还没有公布数据的深圳,一线城市2017年房地产开发投资增速均有不同程度的下滑。北京比上年下降7.4%,增速已经连续3年下滑;上海增长4.0%,增速比上年回落2.9个百分点;广州由上年的增长18.9%回落到增长6.4%。而一些中部省份房地产开发投资增长较快,安徽增长21.9%,比上年提高17.9个百分点;河南增长14.7%。
    矛盾三:市场调控不动摇 部分地方放松微调
    2017年中央经济工作会议明确提出,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。然而,近一段时期,多个城市房地产调控政策相继微调,公布诸如人才引进政策以及部分区域取消限购政策,有人发出是否房地产调控松绑的疑问。
    针对这一情况,住建部有关负责人近日回应称,所谓兰州等地调控松绑系误读,我国坚持房地产调控目标毫不动摇。
    事实上,仔细分析部分城市对房地产调控政策的微调,是与“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策保持一致的。对于部分地区房地产政策的微调行为,实际上并没有改变房地产调控的主基调。
    仅以兰州为例,兰州在放松限购的同时,对限售政策做了加码,亦即购房后需要满3年才能交易。此举一方面可以满足部分刚需,另一方面又可以预防炒房行为。此类对房地产调控政策的微调,实施的是差别化调控,可以说是精细化调控。说明各级地方政府对房地产市场的管理更趋理性,开始根据本地区的实际情况,顺应房地产市场的发展需求,符合中央“分清中央和地方事权,实行差别化调控”的要求。从已经召开的多地省级两会来看,差别化调控思路得以落地,一二线热点城市趋向“控房价”,三四线城市继续“去库存”的政策导向更趋明朗。
    既发挥市场配置资源的决定性作用,同时又发挥政府政策的调控作用。相信随着我国房地产市场参与各方更趋理性,必将有力地促进房地产市场健康发展。
 
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