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“熔断”非控房价治本之策_中国信息报
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更新时间:2016年07月19日 08:23:41

“熔断”非控房价治本之策

■ 潘璠/文
 
    一段时间以来,一些房价快速上涨的二线城市如南京、苏州等推出了土地拍卖转让的“熔断”机制。所谓“熔断”,就是借鉴股市曾经采用过的做法,在土地拍卖出让过程中实行最高限价。如果竞拍者报价超过最高限价,终止本次土地出让,竞价结果无效。此举意在通过限制地价进而控制开发商建房成本,以防止房价涨幅过大。
    但这个看上去很美的机制,在执行中却发生了问题。7月8日下午,南京市集中出让10幅地块,其中8幅为住宅用地,均设定了最高限价,有超过40家房企参与抢地。尽管主持人反复强调大家要理性竞拍,甚至警告“不要逼政府出政策”,但仍阻挡不了开发商的竞拍热情。最终,8幅参与竞拍的住宅用地,有7幅因熔断而终止出让。
    为什么限价规定限制不了竞价者竞相报出高价?除了可能有少数哄抬价格、自己得不到也不让别人得到的搅局者之外,更在于一些一、二线城市楼市销售和价格的暴涨,点燃了开发商的投资和拿地热情。据国家统计局统计,全国商品房销售额和销售面积在去年下半年实现由负转正之后,今年涨幅大大提高,在4月份分别达到55.9%和36.5%的高点之后,5月份仍分别高达50.7%和33.2%;6月份虽有回落,但42.1%和27.9%的增幅仍属高位运行。且销售额增幅明显超过销售面积增幅,意味着销售均价有了大幅度提升。而南京市的数据更能说明问题。5月份,全市新建商品住宅销售额和销售面积增幅分别达到1.1倍和1.6倍,均大大超过全国平均水平;新建商品住宅价格同比涨幅高达27.1%,仅次于深圳、上海和厦门,在纳入统计监测的70个大中城市中居第四位。销售及价格在如此短的时间内以如此高的幅度暴增,自然吸引越来越多的社会资金投向楼市,且对竞价土地志在必得。
    由此需要认识到的是,宝贵而有限的资金继续涌入房地产市场,使房价不断暴涨,不仅会加重这些城市民众的购房负担,更会加剧已经存在的房地产泡沫和金融风险。而楼市短期的火爆看似对地方经济发展起到了拉动作用,但也推迟了摆脱对土地财政过度依赖的进程,并间接影响了实体经济的转型升级,且其潜在的泡沫和风险不仅会增加未来经济发展的不确定因素,甚至终将拖累整体经济的良性发展。
    南京土地竞拍因熔断而流拍,揭示楼市调控不仅要因城施策,更应有的放矢、对症下药,才能标本兼治。限地价固然为了控房价,但却因没有针对病因对症下药,措施不仅没有奏效,甚至难以操作和实施。即使出台了熔断机制但没有出现熔断的城市,房价依然呈上涨态势,因为地价并不是房价暴涨的唯一甚至主要诱因。试想,在投资大举涌入、涨价依然大卖的情况下,开发商会因成本降低而降价销售吗?
    因此,在房价高企且快速上涨的一、二线城市,还是应坚持住房的居住属性,坚持或恢复曾经行之有效的“双限”措施,不给投机性购房开方便之门,以切实控制房价过快上涨、给过热的楼市降温,防范新的泡沫与风险形成,并满足更多真正的刚需和改善性需求。而针对库存仍然难以消化的三、四线城市,则应一方面通过降房价去库存,以提升本地居民的居住水平,并吸引外地居民购房;另一方面通过转换用途,如售转租,改为服务业、商业、办公用房等,消化积压的商品房。在大力推动楼市去库存的同时,还必须积极解决结构性产能过剩的问题,有效推进供给侧结构性改革,加快调整结构、转型升级,形成新的经济增长点,以真正改变对土地财政的过度依赖,使房地产业稳定健康发展。
 
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