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美国房子为何炒不起来_中国信息报
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更新时间:2017年05月24日 08:41:39

美国房子为何炒不起来

□ 杨士龙/文

    很多年来,网上有不少赴美炒房大赚的帖子,相信让不少有钱人为之心动。而实地调研一下在纽约买房、养房、卖房的种种税费等成本,发现这种吸睛的帖子如果不是有意误导,提及的大多也是难以复制的个案。美国房子之所以炒不起来,是因为相关税费在制度设计上,给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”。
    纽约瑞禧地产创始人杰西·汤在接受媒体采访时表示,炒房这个概念在美国不适用。美国房地产市场历史悠久,法律齐全。次贷危机过去10年了,美国房地产市场已基本回归理性,即便是在纽约这样的繁华大都市,房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本,靠炒房子短期内赚大钱几乎是不可能的事。
    抑制炒房最直接的手段是资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉,所得利润须交短期资本所得税,该税率与卖房者个人所得税率相当,收入越高,税率越高,短期资本所得税也就越高。
    今年资本所得税税率为10%-39.6%,共分7个档次。如果在购房后一年以上两年以内卖掉,所得利润则按长期资本所得税缴纳。该税率一般是15%,高收入阶层是20%,低收入阶层则不需要缴纳此税。若持有房屋两年以上,且此房是卖房者自住房,则有25万美元(1美元约合6.9元人民币)的利润免税额,夫妇共同申报,免税额为50万美元。而如果是二套、三套投资房,则无此免税额待遇。另外,对于外籍房产持有人在售房时会有10%的预扣税;该预扣税可在当年报税季申报,多退少补。
    同时,在美持有房产的成本也相当高昂。首当其冲的是房地产税。房地产税率由当地政府决定,各州有差异,同一州内不同郡市之间也可能不同,具体计算起来比较复杂。在纽约,除曼哈顿岛之外,一般而言,房产密度较高或者商业较发达的郡县,房地产税相对会低些。比如长岛,价值在200万-300万美元左右的房产,房地产税一年就可能要3万-5万美元。另外,由于房地产税中有一部分是教育费用,好学校周边的房子,房地产税也会因此增加。
    其次是物业费。在美国,公寓楼物业管理公司收费都不低。纽约皇后区森林小丘一套两居室的使用权公寓,一年物业费为8000-1.4万美元左右;如果是产权公寓,一年房地产税加物业费也会在1万美元左右。独立房还要支付剪草坪、扫雪等费用(如果自己不做的话),一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单,比如丢垃圾不合规罚款300美元等。
    再次,就是房屋保险。为防火灾、飓风等天灾人祸,房子必须买保险。一般房险每年在750-2000美元左右,如果出租房里有2-3家人合住,保险也会增加。
    最后,房屋修缮和维护费也不低。房子里的地毯、地板、中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台和微波炉等,出租了也需房主维护修理,到使用寿命年限则须全部翻新更换,水、气、电、供暖和制冷系统更须维护,独立房还须维护或更换房顶、外墙、内墙,草坪要剪草,游泳池要专业维护等等,而美国人工相当昂贵,动辄几百数千美元是常事。
    即便是出租,还有空置和租客赖租的风险。租约一般一年一签,到期租客不续签,则须整修清理,寻找新租客。要碰上赖租的,法律要求,隔30天书面催租一次,催租两次后,才可提告,而法庭排期则要在2-3个月以后,法官判其败诉后还要给租客一个月搬家期限,如有孩子,这个期限会更长,这样一来,至少6个月的租金就没有了。
    此外,卖房时需交付房产中介佣金、转让税及其他手续费,加在一起约为房价的8%-10%,而当初买房时还支付了房价4%左右的相关手续费用。
    显然,在房价上涨幅度有限的情况下,减去上述种种成本,在美国投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。
    杰西·汤说,也有不少美国人买房投资,但大多做长线出租,他们首先关心的不是房价能涨多少,而是房子是否保值,更注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素,“前提是,租金至少足以支付月供、保险和物业费等”。相比之下,在美国投资房地产远没有投资股票、基金、债券更有吸引力。

 
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