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广州亮出租赁住房大招_中国信息报
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更新时间:2017年10月18日 09:12:21

广州亮出租赁住房大招

□  王荔珏\文     

    广州市国土资源和规划委员会近日公布了《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》(以下简称《计划》)。根据该《计划》,广州未来5年计划供应住宅用地3200万平方米,建设普通商品住宅60万套,租赁住房15万套。这意味着,每新增五套住房中就有一套是租赁住房。
    未来5年
    每年新增12万套住宅
    翻查过往5年成交数据可发现,广州仅2016年的一手住宅成交套数超过12万套(实际成交12.77万套),其他年份的成交套数均在7万-9万多套区间。而在未来5年,广州则计划年均新增商品住宅多达12万套。业界普遍认为,大量新增供应无疑能缓解当下市场的供求矛盾,如果供应套数真的全数落实,将从根源上解决高房价的问题。
    广州市国规委表示,该《计划》的制定旨在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。《计划》显示,2017-2021年,全市计划供应住宅用地3200公顷,年平均计划供应住宅用地640公顷,以保障建设75万套住房用地需求。其中,全市普通商品住宅用地计划供应2375公顷、租赁住房用地计划供应825公顷。住房建设计划安排75万套,其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。以供地占比计算,广州未来5年租赁供地达25.8%,普通商品房为74.2%。
    租赁房及人才公寓
    均在环城高速以外
    该《计划》具体制定了广州不同区域的供地方式。其中,内环以内以普通商品住房用地为主;为保护空间肌理、缓解老城压力,主要供应存量住宅用地。内环与外环之间,以普通商品住房用地为主;为疏解高密度人口,适量供应住宅用地。外环与北二环—东二环—广明高速之间,以普通商品住房用地、租赁住房用地为主;作为城市拓展的主要区域,未来加大供应住宅用地。地铁9号线、14号线、21号线和4号线形成的四个放射轴线两侧,以普通商品住房、人才公寓为主;依托便捷的轨道交通,该区域为中心城区与外围联动发展的重要空间载体,相应增加供应住宅用地。
    海量租赁房供应
    将冲击个体房东生意
    虽然说租赁住房及人才公寓都在外环,但值得关注的是,《计划》还指出,15万套租赁住房将由新增租赁住房用地进行供应,并非对商品住房的存量再利用,属于是货真价实的增量。这对于现有的房东和租客来说,最为关心的自然是会否打破租赁市场原来的供求关系,导致租金上涨或者下跌?对此,易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,从房屋租金走势看,最近3年,广州住宅租金的涨幅分别为6.5%、2.8%和2.2%,呈现出逐渐放缓的趋势。由此可见,广州租金的涨幅十分有限,这反映出广州住宅租赁市场的供求关系整体较为平衡。至于未来5年15万套的新增租赁住房供应计划,会否改变广州住房租赁市场的供求关系,则可重点从需求上进行分析。
    根据2017年3月3日发布的《广州市人口发展和基本公共服务体系建设第十三个五年规划(2016-2020年)》,“十三五”时期,到2020年,广州全市常住人口数量预计将会增长至1550万人。根据统计局发布的信息,截至2016年末,广州市常住人口1404.35万人。换言之,从2017年到2020年,按照规划广州常住人口还有大约150万人的增量空间。
    从市场的租赁需求看,根据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》的相关统计,全国租赁人口的占比是11.64%。需要指出的是,这个数据的统计口径是全国,包括了城乡两侧。从城市来看,特别是一线城市,虽然未有确切的统计数据,但依据中介人士的经验估算,广州租赁人口比例应该为常住人口的30%左右。
    广州链家数据显示,2016年,广州市二手住宅租赁套均面积为73.61平方米,同比增加0.65平方米。从上述的几个数据可以大致估计出150万人口衍生的住房租赁需求大概为21万套。
    所以说,还在想着新鲜出炉的“租购同权”能够刺激租金上涨的房东们,恐怕要感到“心凉”了。同时,在国家大力发展住房租赁市场的背后,那些正在快速崛起的专业租赁运营机构,无论是国有的,还是民营的,它们都会在未来跟个体房东们争夺蛋糕。而与这些专业租赁运营机构提供的房源和服务相比,个体房东整体显然是不具优势的。因此,在购租并举、租购同权的政策指引下,未来国内住房租赁市场的蛋糕会越来越大,但是留给个体“包租公”“包租婆”的市场空间则越来越小。

 
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