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与房价上涨有关的统计思考_中国信息报
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更新时间:2009年12月15日 00:00:00

与房价上涨有关的统计思考

潘璠

      近日,国家统计局发布了11月份70个大中城市房屋销售价格指数,绝大多数城市同比与环比数据都有明显上升,部分城市上升明显。如北京月度同比数据与全国恰巧吻合,都达到105.7%,比上月都有明显上升;环比指数也分别上升2.1个和1.2个百分点。在70个城市中,同比指数涨幅最高的超过了两位数,为111.6%;环比指数涨幅最高的接近3个百分点,为102.9%。上升幅度之大、速度之快,实为爆发国际金融危机以来之最。而纵观房地产业兴旺发达的这10余年间,大中城市的房屋销售价格涨势总体上呈突飞猛进之势。相比较而言,下降是暂时的、短期的、小幅的、局部的,上升是持续的、长期的、大幅的、全面的。
      房价的这种变化、特别是近一两个月的变化,既有需求方面的因素,也有政策方面的原因。但在福利分房已经停止10年,购买商品房和租房成为解决城市居民住房主要渠道的背景下,房价在高位上的持续冲高,对居民实际生活的影响是显而易见的。从这个角度,我们也许会不难理解,为什么社会各界对CPI不包括房价反应相当强烈。
      我们讲,CPI不包括房价是国际惯例。这话确实没错,但过于简单。我在几篇文章中都讲过,统计工作要遵循国际公认和通用的口径、范围,要具有可比性。而且,如果包括房价,其权重无疑会大得淹没如食品类价格变动所带来的影响。这样,为了反映基本生活必需品变动对居民生活的影响,还要把房价与其他类商品如食品等价格区分出来,“上帝的归上帝,凯撒的归凯撒”。如果真需要一个综合基本消费品价格和房屋销售价格的指数体系,而且这个体系在方法上也不是不能做到,但至少,这个体系也不应该叫CPI。况且,一定要CPI包括房价是为什么呢?如果为了更好地观察价格变化,CPI和房屋销售两个指数体系同时摆在那里,不是可以看得更清楚吗?如果是为了给政策的制定提供依据,那么,银行加息也好,调整房贷也罢,两个指数体系不是更可以参考借鉴吗?至于如何使用统计指标,那是使用者的事情。
      但是,作为统计部门,我们经常要做的一件事情,是统计城镇居民人均收入。我们常常把今年的收入和去年的收入相比较,说同比增长了多少多少;在此基础上,再去和CPI做一个相关的计算分析,说剔除价格因素影响后,实际增长或下降了多少多少。这实际增长或下降,按道理说,就应该是实际消费能力的提高或下降。但我们下这样结论的时候,显然没有考虑房价的变化因素。由生产力的发展、工资的增长机制、CPI的综合性诸多因素决定,正常情况下,对多数人而言,在一个比较长的时间段中,收入的实际增长总是一个正数。但如果考虑到房价的上涨,这个数据就未必总是正数了。至少,会比目前的数据下降不少。
      当然,如果考虑房价因素,如何计算实际收入的增长,就成为一个非常复杂的问题。因为对许多普通居民而言,购房不仅要动用多年甚至是一生的积蓄,还要在银行大量贷款。尽管收入支出统计如果要考虑购房,其权重的确定涉及复杂的理论和技术问题,但不争的事实是:多数城市人的实际购房能力在下降。在北京市,1-10月,四环路内期房均价已逼近2万元,为每平方米19750元。而1-2月,四环路内期房均价是每平方米14226元。一年之内涨了多少,是一道很简单的算术题。显然,同样时间内,居民平均收入的增幅是不可能超过这个幅度的。而如果在一个较长的时间内,居民收入的增幅低于房价的涨幅,则意味着居民的收入加上自己的存款积蓄,购买同样地段、同样质量房屋的能力愈来愈差。无论他当初能买一套房,还是能买一平方米,随着时间的推移,他可能做不到了。
      而对一部分需要自己买房或租房的居民(如两个外地大学生,在京工作,刚刚结婚)而言,由于房屋销售和租赁价格的上涨都超过了收入的增长,所以,其扣除价格因素后的实际收入不是上升,而是下降。我们一定要说实际收入是增长了,其实是不科学不准确的,也是与实际情况不符的。对一些长期以来习以为常的做法,在新的形势下,我们还真应该思考一下是否合适、是否科学,怎样更合适,怎样更科学。

 

 
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