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摸清“刚需”  调控房价_中国信息报
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更新时间:2013年09月24日 08:48:44

摸清“刚需”  调控房价

潘璠

    中秋前一天,国家统计局如期发布了8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。最值得关注的新建商品住宅(不含保障性住房)同比价格,有69个城市上涨,只有1个下降,且最高涨幅由上月的18.3%上升到19.3%。在笔者的记忆中,69个城市上涨,至少已经延续了3个月度。而8月份数据就环比价格来看,虽然最高涨幅比上月有所回落,但价格上涨的城市却由上月的62个增加到66个。据此或可以得出结论,自今年一季度开始的又一轮针对房市的宏观调控措施,至今尚未从根本上扭转房价过快上涨的局面。如果在未来若干年内,这种涨势延续下去,城镇居民的购房能力必然愈来愈弱。如果把购房能力考虑在内,“人均收入翻一番”的含金量也必然要打折扣。因此,能否有效控制房价,是事关到2020年全面建成小康社会目标能否实现的大事。
    那么,为什么市场价格走势与调控目标和方向背向而行呢?很多人认为是刚需所致。但刚需的规模及对房地产市场价格的影响究竟有多大呢?或许应该把需求与供给放到一起对比,才能得出相对正确的结论。
    从上一轮采取以限购、限贷为主的调控措施,到今年“严格按转让所得的20%计征个人所得税、对房价上涨过快城市提高二套房首付比例”等措施,其核心都是控制投资性购房。如果在房价上涨过快的城市中,已经严格控制了第三套房的销售和不能提供5年完税证明的外地人购房,并在很大程度上限制了购买第二套房,那么,房市的所谓“刚需”就主要来自于两个方面:一是陆续进入或将要进入婚龄的年轻人购房;二是为改善居住条件而卖掉自己居住的唯一住房,换购一套更好的房子,即在购买一套新房的同时,也提供了一套旧房的房源。因此,单从数量上来说,净增的“刚需”基本就应该与有购房愿望的年轻人的数量变化相仿。而这个规模应该有多大呢?如果查阅各地的统计资料,人口普查和年度人口调查都可以为我们提供分年龄组的人口数据。因此,如果认真研究测算,我们是可以对需求有一个大致判断的。
    那么,再从供给的方面看,依据现行的房地产统计制度,对房屋的增量是可以清楚掌握的。如依据现行的统计制度,2012年底,北京市住宅累计施工面积9217.8万平方米,如按常住人口2069.3万人计,人均达到4.5平方米;若按100平方米一套计,则超过90万套。 但住宅的存量是一个未知数,可用于或准备用于交易的二手房及潜在二手房源也是一个未知数。理论上说,如果把每年的竣工面积进行加总,应该可以得出10年乃至更长时间的净增量。但目前的房地产统计制度建立的时间有限,而如北京这样的城市,虽然近年来已经建起广厦千万间,但百姓居住的房屋中依然有不少七八十年代、乃至五六十年代的老房,还有部分建于1949年以前的平房。我们或难以通过原来的存量,减去每年拆除的,加上各年新增的,得出当前总的存量。要准确把握存量加增量的总供应量,并依据总需求量和总供应量之比来判断刚需,开展房屋普查是一种最为有效的方式。
    房屋普查,这个应该搞。普查的难度无疑很大,特别是在北京、上海这样的特大城市。但流动的人都可以查,不动的房也应该可以查清,只是如何搞、由谁牵头来搞,需要很好地加以论证和评估。以法人单位和个体户为主体的经济普查不是搭车的最好载体;人口普查不仅10年等一回,且主要关注人的属性和特征。但如同每个人都有户口一样,至少在城镇地区,各类房屋也应该是有记录的。如果要把每一间房对应上每一个人,恐怕要动用不少于人口普查规模的人力物力。但如果仅从总量和结构上摸清现有房屋的情况,应该不是太难的事情,不用进行地毯式的清查。因为凡是已经成交的商品房,房地产主管部门、即印发房产证的部门应该尽在掌握之中,包括一个人名下有几套房,而这一部分应该构成了城市住宅的主体。其余的部分则可以由住建部门牵头,汇总各产权单位的信息即可。在此基础上,把需求与供给作一个对比,所谓“刚需”的大小即可一目了然,市场预期也可以与实际情况更加吻合,宏观调控就可以更加有的放矢了。

 
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