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理性把握房地产市场的大势_中国信息报
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更新时间:2014年04月29日 09:01:25

理性把握房地产市场的大势

——也由楼市数据说起
潘璠

    本月早些时候,京城一家很有影响的媒体刊发了一篇特约评论员文章,题目是《对真假难辨的楼市数据不必过于敏感》。笔者同意文中关于房市调控三大目标的归纳,即恢复住房第一位的居住功能而非炒房功能、遏制商品房价继续疯涨、政府只承担低收入家庭基本住房保障。但文章把当前有关房市变化及其引发的躁动归结为对数据的过于敏感、且数据本身就真假难辨,就过于简单和偏颇了。国家统计局与一些地方政府依据住建部门统计发布的均价数据,其差异就在于前者是同质可比、即剔除地域等结构因素影响,而后者是忽略了结构因素的简单平均。把不同口径的数据、整体的和局部的数据、数据与实际情况结合观察分析,还是可以看出一些问题和迹象的。
    近一时期,呼吁放松房市限购政策的呼声日渐强烈。从开发商到某些地方领导,乃至一些评论人士,相继就此发声。如浙江某市的主要领导在解释为什么要谋求松绑限购政策时称,该市的资金很多都沉淀在房地产上,房价一旦断崖式下跌,抵押物就会缩水,银行就会产生坏账,信贷投放无法增加,实体企业就融不到钱。谋求差异化调控,就是为了整个实体经济资金链和担保链的解套。如某财经类报刊刊发评论称,限购目前是楼市销售的最大行政阻碍,同时也是与新一届政府市场化调控思路最相悖的手段。“限购本身是一种简单粗暴的调控手段,让它退出导致的政策缺位必然需要政府付出更多的智慧填补。”当然,也有一些评论强调,现在还不是松绑的时候。
    而国家统计局4月18日发布的最新数据显示,今年3月份,在70个大中城市中,新建商品住宅价格同比上涨的城市依然有69个,最高涨幅仍高达18.7%,只有温州下降,降了4.2 %,降幅比上月扩大0.1个百分点;环比上涨的城市有56个,持平的有10个,下降的有4个。显然,如果从价格走势来看,仍然是涨声依旧。何以就到了危机四伏的状况?那就要看销售的情况了。前三个月,全国商品住宅销售面积同比下降5.7%,销售额下降7.7%。一些东部地区、如温州等城市,下降的幅度就更大。某些城市初显有价无市迹象,温州等城市量价齐跌。这些数据的变化为松绑的声音提供了注脚。
    其实,如果不是健忘的话,我们应该记得几乎在整个2013年,每当70个大中城市的房价数据发布,都在社会上引发为什么“越调越高”的焦虑。如果控制了投资性购房,刚需总应该是有边界的啊!不错。其实,温州等城市发生的变化就应该是一个信号,一个刚需已经供大于求、或是接近平衡点的信号。也许各大中城市的供需状况不同,但“双限”调控的道理和作用是相同的。继续下去,温州等城市的今天,就是其他各大城市的明天。而控制房价过快上涨,使其向与价值相符的方向回归,不正是调控的目标所在和民众的期望所在吗?
    虽然今天的房市还远未到2008年曾出现的那般下行和萧条的景象,虽然多数城市房价依然上涨、且只是一些地区涨幅略有收窄、只有个别地区价格下降,但松绑的呼声确与那时不相上下,而理由也基本相似。但即使价格回落那又怎样呢?作为一种商品,凭什么房价只能涨不能落呢?销售的下降表明了什么?一是表明在控制了投资性购房之后,供求关系开始发挥作用了;二是表明越来越高的房价让越来越多的人承受不起了。无论两种情况中的哪一种,不都表明房价回落、或是涨幅回落本是理所应当的吗?
    退一步说,即便在政策上松绑,使房地产市场短期内再现繁荣,也只是把泡沫吹得更大而已。刚需已近平衡点,待价格到了多数购房者倾其三代所有加银行房贷尚不能购之之日,就是泡沫破灭之时。谁也不希望房产所有者资产缩水,但如果以自住为目的,无论自己住还是在此基础上改善,都应该不受影响;但如果以投资为目的,泡沫难道能够永远不破吗?所以,延续“双限”,终结房价上涨;继续抓紧调结构、转型升级,才是损失最少的上策。

 
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