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松绑楼市可能事与愿违_中国信息报
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更新时间:2014年07月08日 09:05:28

松绑楼市可能事与愿违

潘璠

    7月5日,《华夏时报》以“武汉楼市限购政策执行层面放松 放宽落户曲线救市”为题刊发长篇报道。报道称,武汉市于6月底发出通知,从7月1日起实行新的户籍制度改革,逐步放松落户限制。业内人士认为,此举一方面意在增强城市对人口的集聚力,另一方面放松落户政策也应该是出于“曲线救市”的考虑,给市场注入持续的刚需购买力。
    其实,早从4月份起,一些城市就陆续开始明里暗里放松调控政策。比如,6月27日,呼和浩特市再次发文,明确取消商品住房限购。虽然已有十几个二三线城市取消或放松了限购,但呼市却是全国首个正式发文确定取消限购的城市。《北京青年报》第二天就此刊发社评文章,分析取消限购“第一枪”会否引发救市潮,指出近期许多存在库存压力的二三线城市,会跟着呼和浩特的脚步,放心大胆地松绑调控政策。
    但5月份全国房地产销售与价格数字,继续向着与救市者的期望相反的方向发展。房地产销售下降的趋势继续延续和加剧。1月至5月,全国商品住宅销售面积下降幅度由1-4月的8.6%扩大到9.2%,销售额下降幅度也由9.9%扩大到10.2%。更加明显的是价格方面的变化。5月份,综观70个大中城市新建商品住宅销售价格,尽管同比依然有69个城市上涨,但环比依然上涨的城市则由上月的44个骤减到15个,持平的城市由18个增至20个,下降的城市则由8个猛增到35个。
    按照一般经济学的理论分析,放松调控也好,救市也罢,其结果应该按照地方政府和开发商希望的方向发展。由于放松限购,甚至采取了各种鼓励政策,增加了改善性住房、投资性购房和外来人口的购房需求,使房价维持涨势,销售由降转升,房地产业继续成为拉动经济增长的主力。
    但是,按照市场规律和现阶段的国情判断,房市的大势则很可能继续沿着与预期相反的方向发展。因为中国大中城市、特别是一线城市的房价,早已远远与价值相背离,房价收入比也大大高于世界平均水平。在房价还在上行的时候出现销售下降,表明或是商品房市场已经供大于求,刚需已到拐点;或是价格已达到多数人倾三代人所有尚难以交付首付的程度;或是两者兼而有之。如果房价在救市的背景下继续上涨,买不起的更买不起;投资者此时高价购房,除非是脑子里进水;那些被看好的二三线城市的新移民,有实力高价购房者大概也少之又少。况且,吸引移民的措施本应是降低房价和提供就业机会,而不是相反。
    而作为一种商品,房价也应该在市场规律的调节下有涨有落。即使通过增加城市新移民和投资性购房,使房价及房市的强弩之末得以延续,也只是把房地产的泡沫吹得更大而已。开发商、银行、地方政府以及投资性购房者都必将为此付出更大的代价。有舆论认为,既然松绑调控也无济于事,那就让其松绑好了。但问题在于,第一,调控的本意是使住房回归并保持其居住的属性;第二,如放弃调控救市延续或吹大了房地产泡沫,带来的损失对所有各方都更加不利。
    所以,合理的抉择应该是,在坚持居住属性的基础上,允许房价适度回落。当有需求又物有所值时,销售自然能够重回正常轨道。在此过程中,如果让那些尚未交付的期房随市场变化也适当降价,自然可以免去房奴断供之忧;房地产商、银行不过少拿了一点儿他们本不该拿的而已;而那些把商品房当股票买的投资者,既然要投资,就要承受投资带来的风险;至于地方政府,则必须加快转型升级,积极培育新的经济增长点,改变对土地财政的过度依赖。认不清这种大势,偏要在救市的路上一条道走到黑,只能带来更大的损失。

 
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