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如何判断和把握当前的房地产价格走势_中国信息报
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更新时间:2015年06月09日 09:03:33

如何判断和把握当前的房地产价格走势

潘璠

    一段时间以来,深圳的房价走势和房地产市场变化,引发了各界的广泛关注。由于网上有消息传出,深圳将于2015年6月17日取消现有的限购政策,深圳市规划国土委于5月31日通过官方微博正式“辟谣”,称深圳将继续执行现有的限购政策。
    而据国家统计局5月18日发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,同3月份相比,4月份70个城市新建商品住宅价格环比上涨的城市由12个增至18个,持平的城市由8个减至4个,下降的城市由50个减至48个,深圳以1.8%的涨幅位居首位,北京以0.8%的涨幅位居第二,上海、广州的涨幅分别为0.7%和0.4%;二手房价格环比上涨的城市由12个增至28个,持平的城市由10个减至8个,下降的城市则由48个减至34个,深圳以2.4%的涨幅同样位居首位,北京以2.1%的涨幅同样位居第二,上海、广州的涨幅也分别达到0.6%和1.1%。
    显然,房价统计数据显示,房地产市场出现了一些新的走向及其特点。第一,房地产市场整体上已经发生一定变化,房价由降转升的城市正在增加,价格仍在下降的城市中多数降幅也在缩小;第二,不同城市房地产市场走向分化明显,有的价格回升明显,有的则仍然下降、且降幅依然较大;第三,与二三线城市走向分化形成对比的是,北上广深等一线城市在价格较高的基础上,呈现整体回升并领先全国的态势;第四,深圳市的房价确实在较高基础上继续在全国领涨,且涨幅提升之快、幅度之大,确实引起广泛关注。恰如《中国青年报》上月底的一篇报道所称,“几乎在一夜之间,深圳房价进入了全国人民的视野”。
    分析房地产市场变化的原因,主要来自两个方面。一是自去年以来央行等机构采取了调整首贷认定标准、多次降息、降准等一系列金融调控措施,全国绝大多数城市也陆续松绑限贷、限购等限制性措施,既释放了部分刚需和改善性需求,也在一定程度上方便了投资性购房;二是由于多次降息、股市起伏跌宕等原因,导致了存款和资金的搬家,给楼市输了血。而由于不同城市的城市规模不同,功能定位不同,人口结构不同,房地产市场的发展轨迹和现状不同,导致不同城市对政策的反应及变化也存在较大差异。
    据《南方都市报》6月1日报道,在5月底召开的深圳市六届人大一次会议上,多位人大代表担心,房价过高和过快上涨,将导致城市吸引力下降、人才流失。代表们的担心显然不无道理。如北上广深这样的一线城市,房价在已经很高基础上的继续甚至快速上涨,不仅降低了对外来人才的吸引力,更影响了本地居民住房条件的改善和生活水平的提高。《中国青年报》5月29日以“深圳房价再次起跳有哪些推手”为题报道,在常住人口中非户籍人口占比近70%的深圳市,居民住房自有水平也仅有30%左右,大约70%左右的常住人口租房居住。这一方面表明该市潜在需求或称刚需是巨大的,但也说明高房价导致许多有住房需求的人无力购房。房价继续走高,固然是本市乃至外来人口中有能力改善自住条件或投资购房者推动的结果,但也必然使许多本已无力购房的本市居民和外来人才更加望房兴叹。如果5年后,居民的实际购房能力不是明显提高,而是进一步降低,就难免掣肘两个翻一番小康目标的实现。
    经济学的传统理论告诉我们,市场的价格是由生产产品的平均社会成本和有支付能力的需求所决定的;价格围绕价值上下波动。宏观调控措施也要适应经济规律,才能有效并长期发挥作用。目前,央行及各地政府部门已经采取了如调整二套房贷认定标准、降息降准、降低公积金贷款利率及门槛等诸多措施。在此基础上,相关措施的进一步跟进需要因地制宜,才能有的放矢。对深圳、北京、上海等城市,应该在降低贷款利率等措施降低购房成本的基础上,继续维持现有的限购政策,必要时可采取更有力的措施,以坚决限制投资性购房,控制房价的过快上涨。而在一些商品房大量积压的二三线城市,即使放开投资性购房,也很难有炒房客在这样的背景下接盘。因此,应该允许房价适度回落,以薄利多销,消化存量,减少资金占压。而着眼长远,既要保持房地产业的健康发展,又要积极改善居民的居住条件、提高居民的生活水平,就要适应经济规律及新常态的阶段特点,通过结构调整和转型升级,改变对房地产业和土地财政的过度依赖,并长期坚持和突出住房的居住属性,让房价回归价值。与此同时,还要改革收入分配制度,适度提高居民收入在GDP分配中比重,努力缩小收入差距。这样到2020年,才有可能使多数居民在扣除包括房价因素在内的价格因素之后,实现收入比2010年翻一番的小康目标。

 
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