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如何看待和应对当前楼市新变化_中国信息报
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更新时间:2015年09月29日 08:11:28

如何看待和应对当前楼市新变化

潘璠
 
    前不久,李克强总理在出席第九届夏季达沃斯论坛开幕式致辞时,用“缓中趋稳”、“稳中向好”和“稳中有难”来形容当前中国的经济形势。
    确实,8月份,国民经济各项主要指标同比增速有升有降。
    在房地产领域,出现了相对更为复杂的情况。一方面,全国商品房销售额和销售面积在分别经过16个月和17个月的下降、于今年5月和6月分别实现由降转升之后,升幅不断提高,8月份同比分别增长了15.3%和7.2%,双双创下新高。特别是销售额增幅明显超过销售面积增幅,表明就全国而言,房价整体水平有所上升;另一方面,全国房地产开发投资已连续20个月逐月下行,从2013年全年的19.8%降至今年1-8月的3.5%。同时,作为先行指标,全国房地产开发企业土地购置面积,自今年以来也一直以30%以上的幅度递减,1-8月降幅为32.1%,比上月降幅又扩大了0.1个百分点。
    近日,有关媒体刊发了Orient Capital Research董事总经理安德鲁·科利尔的文章。作者在四川省进行了为期一周的实地调查,看到了一些地方土地出让收入、房价和销售均出现明显下滑,得出“警惕中国三四线城市楼市泡沫,更大的危机在酝酿中”的结论。尽管作者用词较重,但他反映的情况确实是客观存在,其担心也有一定的道理。如果说中国三四线城市一定程度上陷入楼市困局,那么,其原因主要有二。一是长期过度依赖土地财政,靠卖地卖房支撑经济的增长;二是商品房供应超过了有支付能力的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例、连续降息降准等诸多措施,但这些措施并不能解决以上两个方面的问题。如果三四线城市不能尽快走出楼市困局,无疑会进一步对当地经济发展产生迟滞作用,进而直接和间接影响地区、乃至全国的经济发展。
    所以,对三四线城市而言,应该首先通过适当形式的调查摸清商品房供需情况。从供应的角度,既需要掌握增量,也需要摸清存量;从需求的角度,应详细分析现有人口的年龄结构、婚姻状况,以判断未来一段时间的刚需和改善性需求规模。在此基础上,通过允许房价适度合理回落积极去库存。降价无疑会带来当地财政收入和部分投资者售房收入的减少;但力撑房价,必然有价无市,一部分自住型刚需和改善性需求仍然无法实现,供大于需的高价位也不会等来新的投资者。占压的资金难以周转,政府和个人的投资也难以变现。而允许房价随行就市、适度回落,则可以创造更多有支付能力的需求,即使更多的民众改善了居住条件,也减少和回收了占压的资金。即使不能增加收入,至少可以降低损失。
    而对一二线城市而言,则要继续坚持商品房的居住属性,控制房价的过快上涨,已满足普通民众的刚性需求。而无论是一二线城市还是三四线城市,都应该通过调整结构、转型升级积极培育新的经济增长点。土地财政来钱快,但难以为继。地方政府要放弃急功近利和固守现有增长模式的思维定式。中国这么大,人均GDP水平依然处于世界中等水平,提升和发展的空间和潜力很大。各地应该从本地区实际情况出发,推动结构调整和转型升级,提升和优化产业结构,促进经济发展并提高发展质量。这条道路或许会比较漫长和艰苦,但确是适应新常态、并保持可持续发展的一条别无选择的道路。
 
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