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由房价“有可能断崖式下跌”说起_中国信息报
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更新时间:2015年12月15日 08:24:33

由房价“有可能断崖式下跌”说起

潘璠
 
    本月早些时候,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布了“《中国住房发展报告2015-2016》。《报告》认为,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化趋势严重,预测2016年第二季度后,房价有出现一波断崖式下跌的可能。由于诸多媒体对“断崖式下跌”的提法给予集中突出报道,社科院方面澄清说,媒体报道中有误读。而实际情况是,《报告》仅是把所谓“断崖式下跌”作为一种可能,在形势分析预判的诸多表述中一语带过。但尽管如此,房地产市场的未来走势及对整体经济发展的影响,的确是分析和预期经济形势时必须要考虑的重要因素和现实问题。
    2015年已进入倒计时。纵观全年的房地产市场,如果要找一个最为贴切的关键词来形容,那就是“复杂”。从销售看,经过了从大幅下降到大幅增长的过程,目前又出现了增速放缓的迹象。1-2月,商品房销售面积和销售额同比分别下降16.3%和15.%,双双降至谷底。在年中由负转正之后逐月攀升,1-9月增速分别达到7.5%和15.3%的高点,此后又有起伏;从价格看,整体变化情况与销售相似。由于基数和翘尾因素影响,70个大中城市新建商品房价格环比与同比的变动走势是不同的。环比上涨的城市由少于下降的城市到多于下降的城市,目前又少于下降的城市;同比上涨的城市始终明显少于下降的城市,但差距逐月略有缩小。不同城市走势分化明显。从投资看,与销售和价格的起伏不同。全国房地产开发投资自2014年初起,就始终呈现增幅逐月下降的态势,今年1—11月同比增幅已降至1.3%;从土地购置看,长期呈同比下降态势。从去年11月起持续超过了一年,9、10两个月累计降幅维持在33.8%的最低点,1-11月降幅仍高达33.1%;从待售情况看,则呈持续增长之势。今年11月底,全国商品房待售面积69637万平方米,比上年末增加7468万平方米;从行业整体发展看,增速持续下降。今年前三季度,房地产业增加值同比增长3.6%,不仅低于GDP6.9%的增速,在发布的9大行业中也位居最末,对经济增长的贡献率显然也在下降。
    虽然上述主要指标之间看似不太匹配、协调,其实这正是房地产行业发展进程中各种矛盾、问题积累的必然结果,也客观反映了当前房地产市场的复杂状况。曾几何时,由于存在明显的刚需,土地财政又“见效快”,很多地方政府都曾将其作为地方支柱产业,房企数量快速增加,个人投资者也大举涌入,由此带来了房地产业在一定阶段内的快速发展,也在一定程度上对经济增长作出了贡献。但这个过程也伴随着房价与价值背离程度的扩大,形成了一定程度的泡沫,并最终导致了持续一年多的销售持续下降。
    为了继续推动房地产及整体经济的发展,自去年四季度以来,国家宏观调控的力度不断加大,经过6次降息、5次降准、调整首套房贷认定标准、降低二套房贷门槛、取消限购限贷限外,使部分有支付能力的刚需和改善性需求得到释放,部分一二线城市量价齐升,个别城市如深圳市房价持续高涨,于是便出现了全国销售增长、价格有所回升的局面。但由于三四线城市积压严重,一二线城市释放的有支付能力的需求总量有限,投资性购房的风险依然很大,所以,销售与价格的整体走势很快到达此次上行的拐点。加之具有先行意义的投资增速持续下行、土地购置持续大幅下滑,都预期着房地产市场难以维持前几个月的增长态势。
    虽然作为国民经济诸多行业中的一个,房地产业同其他诸多行业一样不可或缺,且对整体经济的发展作出过较为显著的贡献,但在经济发展进入新常态的背景下,一方面是土地财政到了难以为继的时候,另一方面则是结构调整不断取得积极进展,其他诸多行业对经济增长的贡献率都在加大。所以,面对房地产发展中的问题和不确定预期,一方面要继续推进结构调整,打造和培育新的经济增长点,改变对土地财政和房地产业的过度依赖;下大力气,用现代科学技术改造提升传统产业,改进和提高产品质量;通过“大众创业,万众创新”,发展新兴产业;通过“互联网+”发展新业态和新商业模式。另一方面则要转变观念,在房地产领域坚持住房的居住属性和分城施策的原则。不同地区都需要在摸清人口规模结构、商品房存量增量的基础上,对供求情况作出准确判断,以制定符合实际的应对措施。既要避免“断崖式下跌”,也要严控房价过快上涨,关键是让价格回归价值,才能使房地产业走上良性发展的轨道。
 
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