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权威人士为何强调不应加杠杆_中国信息报
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更新时间:2016年05月17日 08:29:17

权威人士为何强调不应加杠杆

潘璠

    上一周,《人民日报》刊发专访《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》。在涉及房地产市场的发展和楼市调控问题时,权威人士强调:“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策”、“恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取”。
    权威人士为何特别强调不应通过加杠杆去库存?因为从当前中国经济发展的阶段性特征着眼,继续加杠杆既可能加重民众的生活压力及负担,也不利于房地产行业的健康发展。2014年9月30日起,央行推出了被称为“930新政”的改变首套房贷认定标准的政策,此后,又陆续推出多次降息、降准以及降低二套房贷标准、取消“限外”等一系列调控措施。而一些中介、开发商、乃至金融机构,还或明或暗地搞起了“首付贷”业务。这些加杠杆措施,既在一定程度上支持了实体经济的发展,也对楼市的走向产生了实质性影响。今年1-4月,全国商品房销售面积和销售额增速由延续半年多的百分之十几跃升至36.5%和55.9%,销售额涨幅高于销售面积涨幅近20个百分点,表明均价有了较大幅度提升,一些一线城市更出现了价格逐月大幅上涨的局面;房地产投资也一改持续了一年的增幅逐月降低局面,呈现出明显的V字形反转;土地购置面积降幅也从持续了一年多的30%以上迅速缩小至6.6%;本年到位资金增速则由持续了一年的±3%之间,迅速跃升至16.8%。
    房市在加杠杆背景下的这些变化,显示刺激措施固然降低了房贷的门槛、在一定程度上释放了部分改善性购房需求,对经济增速也起到了一定的上拉作用,但同时也带来了诸多问题及风险。一是使民众的实际购房能力进一步下降。2015年,全国城镇居民人均可支配收入为3.2万元,即使是一线城市北上广深,人均收入也分别仅有5.3万元、5.3万元、4.7万元和4.5万元。房价收入比本已十分悬殊,而由于加杠杆刺激一些地区房价持续暴涨,收入与房价的差距必然更加扩大。二是增加了购房者的还贷压力。贷款的门槛越低,贷款的比例就越高,贷款的本金及利息也越高,还贷的压力也越大。巨额贷款使相当多的房奴难以放心大胆地正常消费,幸福感被房子积压得严重缩水。三是加大了房地产泡沫。加杠杆刺激投资投机者再次大举进入房市,旧有的泡沫尚未消化、挤出,新的更大泡沫又在刺激下积聚、形成。四是加剧了潜在的金融风险。贷款比例过高,甚至违规操作推出“首付贷”业务,使还贷风险和银行的坏账风险明显上升。一旦这种风险变为现实,不仅将极大损害储户利益,还有可能导致一场金融危机。美国的次贷危机就是前车之鉴。
    去年底召开的中央经济工作会,将“去杠杆”作为2016年五项主要任务之一。而要真正去杠杆,让房地产市场正常发展,应该从以下五个方面把握。一是长期坚持居住属性。无论是一二线城市还是三四线城市,都应以满足刚需和改善性需求为原则,继续控制投资投机性购房,防止产生新的泡沫。与此相悖的杠杆,该去掉的要尽快去掉。在一线城市和加入领涨行列的二线城市,应继续坚持“双限”的基本原则。二是积极引导开发商降房价。控制了投资性需求,一二线城市房价暴涨的局面必然得到遏制。真正降房价,就有望创造更多有支付能力的需求,实现真正去库存。三是稳步推进城镇化进程。2014年末,我国一产从业人员比重已经降至30%以下,为29.5%,而早在2005年,美国、日本、德国、英国、法国一产人员比重就分别达到了1.6%、4.4%、2.4%、1.3%和3.6%,由此揭示我国城镇化进程还有相当一段路程要走。在降房价和推进农业现代化的同时,加快城镇化的进程,也有望借此推动去库存取得积极进展。四是构建购租并举的住房制度。一方面,应由政府主导推动廉租房、公租房建设,面向特定群体,不以盈利为主要目的,并逐步面向全体常住人口;另一方面要引导开发商、房屋中介、专业化企业面向市场,规范开展以租赁为主要形式的房地产开发。五是因地制宜、因城施策。由于不同城市的人口、规模结构不同,城市地理位置和功能定位不同,其房地产发展轨迹也不同,所以不仅一二线城市与三四线城市之间,即使是同类的不同城市之间,房市的具体情况和问题也有差异。党中央国务院把握调控的方向和基本原则,各地则应针对自身的实际情况,把既定的方向和原则落到实处,关键是要分析摸清本地区的实际供需状况。在去杠杆并摆脱对土地财政过度依赖的基础上,从以上诸方面把握,房地产市场就有望适应经济规律和市场供求关系,步入正常发展和良性循环的轨道。

 
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