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解构楼市高库存_中国信息报
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更新时间:2015年12月30日 09:11:52

解构楼市高库存

■ 本报记者 关逸民 /文    

      编者按  一提房子,当下百姓最纠结的是高房价。然而与高房价“配套”的高库存更是悬在中国经济头顶的一把利剑。一周前闭幕的中央经济工作会议公布2016年应对经济挑战的五大任务,提出将削减庞大的房地产库存,更直接喊话“鼓励开发商适当降房价”。那么,当前中国房地产市场的库存量到底有多大?在不同地区、不同城市的库存表现又有什么不同?对未来房价会形成怎样的影响?谁会成为今后的购房主力人群?且让我们从相关数据中探寻答案。

    房地产投资增速跌至1%  过剩库存够卖几年

    12月12日,国家统计局公布数据显示,今年1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资59069亿元,增长0.7%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。
    在过去的十几年中,涌向房地产市场的资本增速平均保持在20%-30%之间,即便是2009的金融危机后一年也有超过16%的增速,但自2014年下半年以后,中国房地产市场的投资增速急剧下滑。今年前10个月,房地产开发投资同比下降0.5%,为近10年来首次出现同比下降;1-11月,房地产开发投资有所回升,但同比增长仅1.3%,住房投资增速更是跌到0.7%,几乎是住房市场化以来的最低纪记录。这也意味着房地产投资对今年经济增长的直接贡献甚微。
    投资减缓的同时,1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积同比增速一路降至1.8%,比1-10月份回落0.5个百分点;商品房新开工面积自去年以来也进入负增长状态,下降14.7%,降幅扩大0.8个百分点,其中住宅新开工面积下降15.3%。
    尽管这样,投资和建设速度的大幅减缓并未使得住房过剩的情况有所好转。截至11月末,全国商品房待售(空置)面积已经达到6.96亿平方米,比10月末增加1004万平方米,增速超过16%,再次创下历史高位。住宅待售面积增加439万平方米,办公楼待售面积增加90万平方米,商业营业用房待售面积增加318万平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算,在不到一年时间里,新增加的439万平方米待售住宅,可供约1.46亿人居住。
    从销售看,今年1-11月,全国商品房销售面积为10.9亿平方米。业内预测,全年销售将超过12亿平方米。据此推算,6.96亿平方米待售库存至少需要7个月以上的消化时间。
    但待售面积还只是显性库存。根据国家统计局的定义,商品房待售面积,指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。但上述口径不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
    除待售面积外,如果加上未竣工在建面积、企业拿土地待开发的面积,我国房地产的潜在库存数还要巨大很多。据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞估算,2015年潜在库存加起来不少于40亿平方米,而且这部分供应需要在未来几年内集中体现,即使不考虑每年新开工建设面积,消化这些存量也需要几年时间。
    显然,楼市已进入“结构性过剩”时代。

    库存压力分化严重  三四线城市成“重灾区”

      今年以来,有利于稳定楼市的调控政策相继登场,在降低房贷首付比例、购房满2年免征营业税等优惠政策的支持下,我国房地产销售面积增速已经从1-2月的-16.3%,逐步回暖,最终使去年底至今年的商品房销售增速呈现出对勾型反转。然而,受不动产特点的局限,楼市回暖程度并不一致,压力分化是今年楼市最突出的特点。
      分区域看,1-11月份,东部地区商品房销售面积同比增长9.6%,增速比1-10月份提高0.3个百分点;而西部地区商品房销售面积同比增长3.8%,增速回落0.1个百分点。
      分城市看,库存压力更非“全国一盘棋”。过去几年住房需求“同跌同涨”的局面在2015年终结,楼市供需进一步分化:一线城市住房需求持续高涨,“量稳价涨”,库存压力较小;二线城市从规模扩张转为结构优化,“量减价稳”,库存压力较大;三线、四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力最大。
      而全国在建或已完工的面积有七成分布在三四线城市,因此相比北上广深等一线城市,住房供应过剩的情况在那些最不发达的西部以及中部城市里更为突出。从各地近期统计数据看,内蒙古、陕西、安徽等三四线城市集中的省区成为高库存的“重灾区”。
      截至11月底,内蒙古全区商品房待售面积高达1437.14万平方米,住宅待售面积946.80万平方米,分别比上年同期增长32.2%和32.4%;宁夏全区商品房待售面积1135.38万平方米,住宅待售面积691.85平方米,同比分别增长25.6%和20.4%。
      11月末,安徽省商品房待售面积2290.8万平方米,同比增长41.3%;福建待售面积1898.8万平方米,同比增长52.8%;浙江的商品房待售面积同比增长22.2%。
      陕西省待售面积再次创历史高点,虽然现房销售好转,但由于竣工速度加快,10月末商品房待售面积602.81万平方米,同比增长30.2%,增速比9月末提高4.3个百分点,增加了29.72万平方米。
      前10个月,山东省商品房待售面积3916.9万平方米,较前三季度增加64.7万平方米,同比增长20.4%,增速较前三季度提高2个百分点,其原因依然是竣工面积增速高于销售。同期,全省商品房竣工面积4629.7万平方米,同比增长16.7%,增速比同期销售面积增速高10.4个百分点。
      国际货币基金组织IMF在今年4月的一份报告里估计,在北京、上海、深圳等一线城市,过度建设导致房屋存量超过11个月的销售量。但由于外地人口的持续涌入,尚在可控范围内。二线城市的新房存量接近一年半的销售量,而在三四线城市,待售房屋存量则相当于3年的销售量。

    农民工进城买房 需迈过三道门槛

      卖掉的房子远远赶不上积压空置的数量。房地产领域产能过剩和资源错配等供给侧的问题,已引起高层越来越多的关注。中央经济工作会议对于房地产政策的定调,并非简单刺激消费的救市方案,而是针对新型城镇化背景下,中长期房地产行业的系统性解决方案。尤其是消化三四线城市以及遍布全国的小城镇房地产库存,对于防止楼市急剧下行,防止地方政府和银行业的债务连锁危机相当重要。
      至于如何为偌大的房地产库存来买单?中央经济工作会议为“去库存”开出的药方更加突出改革红利,包括加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道;同时还提到鼓励房地产开发企业降价、取消过时的限制性措施、建立购租并举的住房制度等方法。与此同时,新一轮住房制度改革悄然开启。
      新一轮住房制度改革更侧重回归居住的本源,不管是租赁需求还是新型城镇化形成的农民工进城就业买房,或长期租房的预期和需求,均属于真实的住房需求。
      首先,农民工进城的政策门槛已经降低。中国领导层对于农民工转变为“新市民”群体,并在整体经济增长中发挥重要作用的重视,可从户籍改革的推进中见一斑。
      国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出,到2020年,要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。按目前人均30平方米的水平测算,1亿新市民将带来30亿平方米的新增住房需求。理论上10%的农民工实现市民化,就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
      2014年底,中国农民工的总量为2.74亿人。进一步推行居住证管理制度,让这2.74亿外来务工人员中有更多人可以获得在城市购房所需的居住证,有助于化解过剩的房地产库存。为鼓励农民工在城市购买房屋,安徽、四川和河南等省的县级政府已向他们提供直接补贴。北京计划启动积分落户制度,让购买住房的外来务工人员有获得北京市户口的机会。
      其次,购房者的信贷门槛也在降低。尽管央行自去年末以来已经六次降息,将主要利率下调至4.35%的纪录低位,但作为政策弹药库中威力最大的武器,降息政策实施空间已经不大,而降低购房者的首付比例,让潜在买家可以借到更多的资金,仍处在政策选项之内。
      从2003年到2010年,中国首套房购房的首付比例最低只有20%,此后随着市场升温才提高至30%。今年3月,央行将部分二套房最低首付比例从60%下调至40%;9月,中小城市首套住房最低首付款比例下调5个百分点至25%。分析认为,是否进一步降低首付比例,实施空间已经不大,门槛过低势必有影响金融稳定的风险。
      摆在农民工进城买房面前的第三道门槛是就业。目前库存压力主要集中在三四线城市,而这些城市去库存不能仅依赖住房政策,更需要产业支持。产业是支撑城市人口集聚的关键因素,提高三四线城市的就业吸引力才是解决楼市库存的根本出路。
      这个曾经影响中国经济活动四分之一的行业接下来该如何应对,中国社科院在一份报告中建议,房地产市场调控应促进投资恢复到10%的增速,并且实现在销售大幅增长的同时,保持房价不要出现大起大落,以免开发商出现债务违约。

 
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