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宽松政策加码 楼市企稳可期_中国信息报
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更新时间:2015年04月24日 09:03:10

宽松政策加码 楼市企稳可期

□ 本报记者 陈怡凤/文     

    “今年两会之后,市场便疯传‘普通住房营业税将由满5年免征变为满2年免征’,从那时起就有不少客户打算提前卖小房换大房了。而‘330新政’的超预期出台,更是给大伙吃了一颗定心丸,客户的成交意愿更为强烈了。”谈及今年一季度的房地产市场变化,供职于北京链家地产的经纪人小崔对记者表示。
    尽管一线城市的住宅销售市场在政策的刺激下有所回暖,但综合一季度全国房地产投资、销售等数据来看,则让人感到喜忧参半。
住宅销售量升价稳,投资开发继续下行
有别于去年四季度的“万马齐喑”,今年一季度房地产市场的数据让人感到了些许的“暖意”。
    数据显示,3月份房地产市场销量环比明显回升,价格逐步趋稳。从销量上看,3月份70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套,比2月份增加65.9%,已接近去年同期水平。尤其是一线城市成交渐趋活跃。各地住建部门的网签数据显示,3月份,上海和深圳商品房销量已率先实现同比上升。从价格上看,一方面,由于去年同期基数较高的原因,房价同比仍继续下降;另一方面,环比数据正在显著改善。3月份70个大中城市价格环比下降的城市个数正在大幅减少,持平和上涨的城市个数则不断增加。
    尽管住房销售市场企稳回升迹象初现,房地产开发投资和土地市场的数据却依然较为“低迷”。
    首先,房地产开发投资和资金增速持续回落。一季度全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%),增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中,住宅投资11156亿元,增长5.9%,增速回落3.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。一季度,房地产开发企业到位资金27892亿元,同比下降2.9%,1-2月份为增长1.6%。
    其次,土地市场的表现也不容乐观。去年四季度末土地市场止跌回升的态势在今年的一季度并没有得以延续。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,同比下降32.4%,降幅比1-2月份扩大0.7个百分点;土地成交价款1123亿元,下降27.8%,降幅收窄2.4个百分点。
库存压力依然较大,地区分化日益加剧
一季度房地产投资开发和土地市场的数据为何依然疲软?究其原因,仍在于“高库存”问题既未完全解决,而有效需求的增长也不够给力。
    数据显示,到今年3月末,全国商品房待售面积仍有64998万平方米,比2月末增加1076万平方米。其中,住宅待售面积增加639万平方米,办公楼待售面积增加14万平方米,商业营业用房待售面积增加255万平方米。
    因此,在楼市存量较大而需求整体疲软的情况下,对于开发商而言,继续大举拿地和涨价销售并非理性的策略,抓住政策窗口期加速去库存和回笼资金方为良策。
另一方面,从宏观上看,房地产市场的结构性矛盾依然突出,一线城市和二、三线城市的分化日益加剧。这轮楼市新政的利好是非常明显的,北、上、广、深4个城市均出现“小阳春”现象,深圳和上海表现尤为突出,成交量同比大幅增长。3月份,一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均,分别由上月下降0.1%和持平转为本月上涨0.2%和0.3%。然而,3月份,二、三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均仍然下降,目前杭州、宁波、温州、金华、唐山、海口、泉州七城房价均低于2010年同期。可见二、三线城市楼市高库存的问题依然需要较长时间的消化,新政的影响有限。
多项政策持续刺激,楼市企稳回升可期
去年以来,面对国内住房市场交易量下降、价格下调的阶段性调整,政府接连出台了一系列政策来释放过去被压抑的首次购房和改善型住房消费需求,不仅有力地促进了房地产市场的稳定,对防范系统性风险和稳定宏观经济增长发挥了重要的作用,也为后市提振了信心。
    2015年,房地产市场的外部政策环境已经有明显改善,信贷支持力度加大,“两会”政府工作报告中也明确提出,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,整个市场将迎来回暖契机。3月底,多部委更是密集出台多项政策措施,从住房、土地、税收、信贷等多方面刺激住房消费,以稳定楼市。前不久央行的降准更是给市场注入了更多的流动性。
    展望未来,随着政策工具箱的不断开启和多种调控方式的综合运用,整个房地产市场企稳回暖将成为大概率事件。对于购房者而言,购房首付比例的下降和购房贷款成本的下降,将有利于逐步释放更多的住房需求,市场成交量短期将出现上升,企业投资意愿和土地购置意愿也将随之上升。当然,对不同城市而言,政策的效果仍存差异,预计一二线城市回暖状况要明显好于三四线城市。

 
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