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一线城市“涨”声又起 楼市调控务求精准_中国信息报
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更新时间:2016年01月29日 08:27:53

一线城市“涨”声又起 楼市调控务求精准

□ 本报记者 陈怡凤/文         

    生活在北京的黄先生“最近有点烦”,原先看好的西城区广安门附近的学区房价格已经涨得让他“都不敢想了”;而原本打算和妻子一起辞职到深圳创业的杨先生,眼看着深圳房价“日新月异”,最终也打消念头继续留在了福建;而在上海当了多年地产中介的小董却忙得不亦乐乎:“最近迪斯尼开张,周围的房子量价齐升,趁年前我多跑跑肯定能多赚点。”
    岁末年终,往往是楼市进入“淡季”之时。然而,一段时间以来,一线城市住宅市场的火热景象,却似乎远未降温。
    国家统计局日前发布的数据显示,2015年12月份,全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比继续小幅上涨。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市。从同比看,12月份深圳新建商品住宅价格指数领涨全国,涨幅达47.5%。
一线城市房价普涨
自去年4月份以来,北上广深4城房价同比涨幅持续扩大。以新建商品住宅为例,4个城市房价同比增速均在12月份达到了年内高点。
    作为全国仅剩的4个限购城市,北上广深楼市为何能够迎来“小阳春”?
    一方面,结合近几年的一系列财税和信贷政策,恐怕不难得到答案。
    自2014年11月22日央行降息以来,年内共5次降准、降息。经历了4次下调后的个人住房公积金贷款利率,直接利好楼市,最直观的影响便是购房者的房贷成本下降。按贷款100万元20年期计算,月供比调整前减少了139元,利息总计少缴3.3万元。在此基础上,“330”楼市新政中,央行、住建部、银监会等部门又对个人住房贷款政策进行调整,二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部规定,二手房营业税免征期限由5年改成2年。去年8月27日,商务部等六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策,通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。始于2006年的限外令历时10年至此终于放开,一批境外投资者借此契机纷纷涌入一线城市购买房产。
    另一方面,从供需角度看,与一线城市“被限制的购房需求”相对应的,是住宅供应量的相对不足。按深圳近三年商品住房用地供地计划,2013年和2014年皆为90公顷,2015年则为85公顷,反倒比前两年少了5公顷。此外,深圳多城中村,城市更新地块开发流程复杂,而今年“招拍挂”的住宅用地指标仅占总指标的12%,将会引发开发商争抢并导致地价大涨。而在北京,近几年三环以内已鲜有土地入市,即使有,也是一经招标便拍出天价。
辩证看待房价上涨
    “房价上涨我是有喜有忧,一边家里现有的固定资产大大增值,另一边我儿子今年结婚要买房了,我们又觉得压力山大。”居住在北京的陈先生的这番考虑,也代表了许多人对当前一线城市住宅市场的矛盾心理。
    在全国楼市加大“去库存”力度的背景下,辩证看待一线城市房价上涨,既要看到这一现象所带来的益处,也不能忽视其背后的隐忧。
    从积极影响看,房价上涨不仅令土地开发商热情高涨,带来投资的上升,继而拉动经济的增长,同时也有利于政府财政收入的增加和“有房一族”资产的保值增值。此外,许多业内人士在接受记者采访时也表示,当前的房价走势,也在一定程度上综合反映了一个城市的创新能力、公共服务质量、产业集聚情况以及未来发展的潜力。通过对比广州和深圳的房价走势不难发现,尽管同处广东,但广州房价的增速却远不及深圳。知名财经评论员许维鸿就曾表示:“广州是一个传统的一线城市,更适宜居住。但是深圳作为中国创新的一个源头,充满了经济活力。房地产其实是一个货币效应,货币是自由流动的,当这个城市充满活力和预期的时候,大家都想搬过去,深圳就是一个例子。”
    然而,在一线城市房价触底反弹的过程中,一些非理性的因素也在推动房价“狂飙突进”,深圳统计局的一些工作人员也对记者表示,“购房者中不乏一些追涨倒卖的投机人士”。在深圳,部分热点地区房价同比上涨近五成甚至翻倍,已经到了全国业界共知、当地购房者紧张、政府担心的程度。
    房价高企,不仅给普通购房者带来了沉重的负担,在一定程度上也对消费产生了抑制作用。涨久必跌是客观规律,由于我国房地产开发资金构成与国外相比,存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题,房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。一旦一线城市房价出现较大幅度下降,便会导致银行金融风险的急剧增大。
精准调控成效显著
当前中国房地产市场存在的一线城市火热、三四线城市冷清等现象,使得过去那种“一人生病、全家吃药”的调控手段将彻底告别历史舞台。实践证明,针对特定地区特定情况实施精准调控,更多地运用市场手段而非行政手段,对于促进房地产市场平稳健康发展具有更好的效果。
    去年7月份,自“北京通州建市行政副中心”一事尘埃落定之后,通州房价“扶摇直上”。为打击投机炒房,同年8月14日,北京市住建委与通州区政府联合发布“升级版限购政策”,导致通州新建商品房住宅成交从当月开始出现下滑,特别是9月之后继续走低,与通州被确立为北京行政副中心的消息发布后的每月成交1600多套的数字相比,成交量明显降低。
    近日,记者了解到,工商银行、中国银行和建设银行等几家大行的深圳分行,纷纷决定收紧面向中介群体的房贷政策。一家银行即日起停止受理中介员工及其配偶的贷款申请;另一家银行最新通知,“从事中介的人员购二手住宅向该行申请按揭,准入门槛除原有标准以外,借款人还必须在深连续缴满36个月的社保,且需同时申请公积金组合贷款”。由三大行对中介实行限贷而非国家部委,可见此次限贷乃是纯粹的市场行为。由市场参与方发现风险点并做出相应的防范措施,或许比由国家部委出台楼市宏观调控政策更有价值。此前有数据显示,2015年深圳住房贷款突破6000亿元,以全国百分之一的人口,占据了约5%的住房贷款额度,可谓名副其实的“杠杆楼市”。杠杆既因银行而起,也理当由银行而去。
    由此可见,越是火爆的楼市就越需要这样精准的调控。

 
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