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楼市冰火两重天 回暖之下存隐忧_中国信息报
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更新时间:2016年04月29日 08:42:25

楼市冰火两重天 回暖之下存隐忧

分类调控还须更加精准
□  本报记者 陈怡凤/文

    “我的社保不满5年,而且最近北京房价涨得太猛,短期内要在北京买房已经不现实了。眼看孩子要上学了,只能先在涿州买一套了。”在北京工作多年的刘先生,迫于无奈只能考虑北京周边的房子了。而他在过去几个月里的纠结和焦虑,也代表了很大一部分一线城市外来务工人员的心态。
    今年一季度,在一系列房地产调控政策和税收信贷政策的持续发酵下,房地产市场主要指标出现全面回升——全国商品房市场交易活跃,呈现量价齐升的态势;商品房待售面积减少,房地产开发投资增速加快,到位资金、新开工面积、土地购置面积等先行指标大幅回升。然而,整体回暖的表象之下隐忧仍存,重点城市中部分热点地区房价过快上涨,不仅放大了信贷风险,也使得老百姓买房的压力陡增,而部分非重点城市的房地产库存消化速度依然较慢,总体上看市场分化依然明显。
    住宅销售量价齐升
    投资开发深V反转
    一季度,全国商品房销售面积和金额均快速增长,呈量价齐升的态势。全国商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,增速比1-2月份提高4.9个百分点,比去年全年提高26.6个百分点;销售额18524亿元,增长54.1%,增速比1-2月份提高10.5个百分点,比去年全年提高39.7个百分点。
    房价方面亦是“涨”声一片。从环比看,3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个,分别比上月增加15个和20个,无论是上涨城市个数还是总体涨幅都有所扩大;从同比看,3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有40个和46个,分别比上月增加8个和5个,新建商品住宅价格同比上涨的40个城市涨幅均高于上月,二手住宅价格同比上涨的46个城市里有43个城市涨幅高于上月。
    商品房销售为何在一季度出现快速增长?国家统计局有关专家指出,“疯狂”的背后有四大推动因素:一是房地产调控政策和货币环境宽松影响。去年以来,包括央行、住建部密集出台了四轮刺激政策,对推动房地产的复苏起到了重要的作用。二是改善性需求拉动。根据国家统计局的测算,一季度90平方米以上的大中户型住宅对商品房销售面积增长的贡献率高达78%。三是重点城市带动。一季度重点城市对全国商品房销售面积的贡献率达48%。四是投资性需求回潮。去年下半年以来的三场“股灾”,使得人们的投资心态发生了一定程度的变化,投资性购房需求呈快速增长态势。此外,一些地区在互联网金融领域推出的“创新服务”,比如首付贷、过桥贷等也助推了房价高升。
    事实上,热点地区住宅市场的火热同样也增强了开发商们的信心,使房地产开发投资增速呈现出深V反转之势。一季度,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%),增速比1-2月份加快3.2个百分点,比去年全年加快5.2个百分点(实际增速提高6.3个百分点)。与此前的保守策略不同,一些有实力的房地产企业特别是央企,又重新开始在重点城市、热点板块进行土地储备,同时一些销售向好的城市也加快了项目施工进度,带动了房地产开发投资增速加快。
    此外,作为房地产开发投资的重要先行指标,房企到位资金和新开工、土地购置面积也呈现出快速增长。一季度,全国房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%,增速比去年全年提高12.1个百分点;新开工、土地购置面积大幅回升;房地产开发企业新开工面积28281万平方米,同比增长19.2%,增速比1-2月份提高5.5个百分点。
    待售面积有所减少
    市场分化依然明显
    在中央吹响房地产“去库存”的“号角”之后,销售市场的强劲反弹也使得房地产库存的去化速度不断加快。
    从总体上看,3月末,全国商品房待售面积73516万平方米,比2月末减少415万平方米。其中,住宅待售面积减少652万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积增加117万平方米。住宅、办公楼去库存情况好于商业营业用房。
    然而,整体的繁荣并不能掩盖重点城市和非重点城市房地产市场呈现出的“冰火两重天”。
    一季度,重点城市房地产开发投资同比增长6.4%,高于非重点城市0.5个百分点;商品房销售面积增长40%,高于非重点城市11.5个百分点;待售面积增长7.6%,低于非重点城市9.2个百分点;新开工面积增长35.8%,高于非重点城市26.1个百分点。
    从库存的绝对值来看,3月末,重点城市商品房待售面积比2月末减少352万平方米,而非重点城市仅减少63万平方米。由此可见,大部分非重点城市因为前期库存量大,销售速度相对缓慢,“去库存”压力依然非常严峻。
    楼市调控务求精准
    平稳运行任重道远
    3月底,上海、深圳两地政府为抑制当地住房市场过热,推出了号称“史上最严”的限制措施。笔者梳理沪深两地住房管理部门的数据后发现,自新政发布以来,两地住房市场交易量大幅下滑——上海住宅成交套数下滑近3成,深圳住宅成交套数骤减6成。与此同时,苏州、南京、青岛等热点城市房地产市场的调控方向也随之转向,更加强调增供给、稳房价。这些旨在保持房地产市场平稳的政策措施,其示范效应或将逐步显现。
    而对于大部分非重点城市而言,当务之急仍为“调结构”、“去库存”,务必保持去年出台的鼓励房地产需求的优惠政策和今年陆续推出的“去库存”政策的稳定性。除此以外,各地政府和开发商也应当逐渐将房地产发展重心转向居住和公共服务方面,避免某些住宅区沦为“空城”、“睡城”。
    下一阶段,全国房地产开发投资增速可能继续加快,商品房销售将保持增长,但增长势头可能放缓。为保持房地产市场平稳运行,各地还应继续采取积极有力的措施,如增加对改善性需求的精准支持,增加针对“卖旧买新”的优惠政策,适当提高普通商品住房面积;继续推行现有降低首付比例和公积金政策,进一步简化公积金贷款的手续,提高拨付效率,放开公积金异地使用限制;完善配套基础设施建设,提高库存商品房的宜居性;因地制宜建立房地产相关服务平台,如与货币性安置政策相配套,建立库存房源的信息平台,增加安置的灵活性,化解现有库存。
   

 
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