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房地产:二线城市“高烧”背后存隐忧_中国信息报
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更新时间:2016年05月18日 08:21:16

房地产:二线城市“高烧”背后存隐忧

□ 本报记者 张晓霞/文

    “我去年10月份买房时,1平方米近9000元,已经觉得挺贵了,没想到年后房价就翻番了,现在1平方米已经近2万元了!”去年刚凑钱买了婚房的苏州高新区张先生,没想到二线城市房价如此“火爆”,庆幸自己提早买了房。
    和张先生有同样感受的人并不在少数。国家统计局近日发布的数据显示,1-4月份,房地产主要指标持续向好:商品房销售量价齐升,待售面积连续两个月减少;房地产开发投资继续加快,先行指标大幅回升。4月份,有一个现象值得关注,即在楼市新政下,一线城市持续“退烧”,而二线城市开始“领涨”。
    针对3月份房价的“暴涨”,沪深两地相继推出限购等调控政策,调控引发的连锁反应也使得4月份一线城市住宅成交量呈整体下滑态势。4月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米,环比减少27.8%,同比减少8.2%。上海住建委统计数据显示,“沪九条”实施满月之后,上海一、二手房成交面积环比分别减少43%和58%;成交均价环比分别下降4.8%和0.4%。
    相比一线城市的显著降温,二线城市却转而成为市场新爆点。4月份,15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米,环比增长7.8%,同比增长高达88.3%,成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。面对一线城市门槛渐高,以及诸如“沪九条”、“深六条”等楼市收紧政策的压力,资金出现溢出效应,开发商开始争先布局一线城市的周边城市以及热点二线城市。如靠近上海的苏州就是最大的“受益者”。4月上旬,苏州土地拍卖引发40余家房企角逐,13幅地块创下平均高达200%的溢价率,刷新了3个区的地王纪录。4月份,房价涨幅居前的十大城市分别为:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。
    二线城市房地产市场之所以“火爆”,一方面,是因为二线城市购房政策比一线城市宽松,且房价明显低于一线城市,所以购房者会积极认购,快速成交。另一方面,异常“火爆”的土地市场也让二线城市楼市“高烧”难退。据上海链家市场研究部数据,4月内地一线城市几乎无土地成交,交易主要集中在二线城市,占比高达80%。数据显示,二线城市当月成交经营性土地2422万平方米,同比上升41.7%,环比上升10.7%;土地出让金更是高达1135.6亿元,同比上升280.4%,环比上升38.4%。其中,合肥、厦门、南京、苏州4个城市表现最为突出,成交土地的平均溢价率均超过100%。
    毫无疑问,成交规模屡创新高的二线城市已经迎来了一波“小阳春”行情。有专家认为我国房地产市场已出现“板块轮动”现象,即一线城市热销后,二线城市接棒上攻。四大公子如南(南京)厦(厦门)合(合肥)苏(苏州)自不必说,天津、武汉、杭州、济南也紧随其后。一线城市中的深沪或将走下神坛,二线城市才是2016年楼市的主攻阵营。
    2015年底,中央经济工作会议提出“去库存”等五大任务,随后一系列楼市刺激举措相继出台,这让部分城市楼市出现明显的“量价拉升”格局。整体来看,由于当前二线城市市场交易活跃、住宅销售量价可观,全国住宅库存量持续下降,去库存速度持续加快。4月末,住宅待售面积比3月末减少894万平方米,同比仅增长4.5%,相比前3月回落2.9个百分点。以南京为例,记者从南京住建部门获悉,去年11月底,南京楼市新房库存还有5.3万套,而现在库存可售套数不足3万套,5个月时间就减少了近2.6万套。
    诚然,二线城市楼市的“火爆”在一定程度上可以消化我国房地产市场庞大的库存量,但在一线城市没有明显改变,且三四线城市“去库存”的压力持续加大的情况下,唯独二线城市迎来了如此的“小阳春”,让人们不得不警惕,除了刚需之外,异常“火爆”的土地市场是否包含投机商的哄抢?此外,部分二线城市配套设施不足,商业化落后,其经济潜力是否被明显高估?房价在加杠杆背景下的暴涨,是否意味着新的房地产泡沫和金融风险的积聚?
    因此,无论是“去库存”也好,还是出台相关的房产政策也好,正如原国家统计局统计科学研究所所长潘璠所言,调控房价的重点和关键应该是坚持居住属性,抑制投资性需求。之前,部分地方政府采取的“去库存”手段多偏向于“以房为中心的去库存”,房地产要回归它的居住属性,就必须继续抑制投资投机性需求,施行“以人为中心的去库存”。唯有此,才能为持续“高烧”的二线楼市迎来丝丝凉风,以投资投机为目的的购房窗口期才有可能终结。

 
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