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上半年房地产市场现“小阳春”_中国信息报
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更新时间:2016年08月01日 08:11:34

政策助力 持续回暖

上半年房地产市场现“小阳春”

□ 本报记者 张晓霞/文
 
    今年上半年,我国房地产市场在相关政策的推动下,可以说经历了一场“小阳春”,以一线和部分核心二线城市为代表,量价齐升,“新地王”频现,去库存初步显效。虽然三、四线城市库存压力依然较大,但随着改善性需求和投资性需求的进一步拉升,步入“白银时代”的房地产市场温和回暖或可期待。
    一二线市场量价齐升
    分化趋势明显
    房地产去库存是今年供给侧结构性改革的任务之一。因此,上半年,房地产调控政策继续放宽,央行、财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连续出台降低首付比例、提高贷款额度、下调贷款利率和准备金率、降低契税、部分免征营业税等政策措施。在这样宽松的政策环境下,上半年房地产市场迎来了整体复苏。尤其是一线和部分核心二线城市,销量、价格均持续上升,经历了一场“楼市高烧”。
    继一线城市房价暴涨之后,合肥、南京、苏州等二线城市也相继出现“一房难求”的现象,尤其是合肥以39.57%的半年房价涨幅居各大城市首位,成为我国楼市的一匹“黑马”。中国指数研究院的报告显示,上半年百城房价总体走势上涨,均价累计上涨7.61%,其中一线城市上涨12.79%,二线城市上涨5.33%,三线城市上涨4.27%。
    分城市来看,分化趋势依然较为明显。库存去化最显著的是一线和部分二线城市。而在三、四线城市,虽然在成交量增长的带动下,库存出现了一定程度的消化,然而在供给还在持续增加以及需求增速不容乐观的情况下,总体库存压力依然较大,去化周期仍然漫长。数据显示,截至今年6月底,全国商品住宅待售面积比去年底累计减少了1650万平方米,降幅为3.6%。而根据重点城市可售面积及出清周期数据显示,一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内,但多数三、四线城市去化时间仍超过15个月。
二手房受热捧
改善性需求成“新刚需”
上半年,二手房市场延续了2015年以来的火热程度,北京、上海、深圳的二手房成交量分别是新房的3.7倍、1.8倍和2.6倍。据北京链家研究院数据显示,上半年北京二手房成交13.3万套,同比增长57%,是2014年全年网签规模的1.28倍。
    二手房受热捧,显示出改善性需求已成为房地产市场的“新刚需”。随着住房自有率的提高使得刚需比重降低,以及改善性需求人口的比重提升,加之80年代末的婴儿潮进入婚育年龄,和全面放开二胎政策相叠加,将会增加家庭小房换大房、适龄儿童学区房的需求,改善性需求还将进一步提升。这也符合房地产市场发展的规律——从满足急迫的居住需求,逐步过渡到改善居住环境。
    此外,伴随着“新刚需”而来的是一、二线城市房地产成交高端化的趋势明显。据悉,上半年北京高端新建商品住宅项目成交均价为58000元/平方米,比去年下半年上涨7.5%。天津统计局调研显示,一批改善型高端商品住宅上市销售,拉高了新建商品房销售均价,全市新建商品房价格已经出现“中心5万元、环内3万元、环外2万元、远郊1万元”的阶梯格局。
“新地王”频现
“城市圈”现象凸显
上半年,“面粉比面包贵”成为不少城市土地市场的典型写照,多城市涌现出了大批“新地王”。根据克而瑞房地产信息中心统计,截至6月31日,全国共有21家房企拿地金额超过百亿元。另外,在土地市场上,超10亿元地王共卖出219宗。对比“地王元年”2013年60宗的成绩,今年仅上半年就已远远超越。
    然而,春江水暖鸭先知。大部分“地王”都集中在一线城市及其周边“城市圈”和核心二线城市,最火热的是合肥、南京、苏州和厦门。其中,在219宗“地王”中,苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。
    在一线城市土地资源稀缺、限购政策和高房价压力持续,以及二线城市在本轮房地产市场上调周期内崛起的情况下,房地产投资商毅然将其投资重点转移到一线城市周边的“城市圈”,一些重点的二线城市也相继成为房地产开发企业未来的布局重点。如北京转移到周边的廊坊、固安等环京市场,深圳转移到东莞、惠州等周边市场,上海周边的长三角“城市圈”协同化程度更高,因此以南京、苏州、杭州为代表的二线城市上半年市场表现更为突出。
    住房关乎民生,也关系社会和谐。房地产市场上半年经历的 “小阳春”,使得市场需求得以集中释放,尤其在3、4月份一度达到了顶点。然而,在升温的同时,5、6月份也出现了回调的迹象。因此,在我国房地产市场进入存量房时代的今天,面对经济下行压力和当前的房地产市场状况,还须加大政策调控力度,着力抓好政策落实,大力做好“调结构、控增量、消存量”有关工作,有效解决三、四线城市的去库存难题,缓解一、二线市的供需矛盾,这样才能进一步促进我国房地产市场平稳健康发展。
 
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