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楼市“凶猛”背后或存三大隐忧_中国信息报
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更新时间:2016年09月30日 08:50:14

楼市“凶猛”背后或存三大隐忧

□ 陈怡凤\文
 
    “深圳推出6平方米售价88万元住宅”“G20后杭州房价飙涨,限购政策重出江湖”……可以说,今年以来本就“凶猛”的房价在进入三季度后已开启“高烧”模式。
    从数据上看,当前房地产市场呈现三大特点。
    一是一二线城市尤其是热点地区楼价、地价持续上涨。国家统计局日前发布的数据显示,8月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个,分别比上月增加13个和6个。财政部数据显示,今年前8个月,全国国有土地使用权出让收入为20057亿元,同比增长14%。部分热点城市土地出让金翻倍,“地王”频现。
    二是房地产企业到位资金尤其是个人住房贷款增速显著。1-8月份,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,远高于M2的增长。资金来源主要分为三部分:国内贷款14199亿元,自筹资金31983亿元,其他资金45294亿元。在其他资金中,个人按揭贷款15395亿元,同比增长52.2%。
三是房地产市场的分化现象较为明显。与一线及部分热点二线城市房价的坚挺与库存量不断下降相比,拥有庞大库存量的三、四线城市尤其四线城市的表现却不如人意,房价相对较为稳定,库存压力也依然较大。数据显示,今年以来商品房库存已经连续6个月下降,累计减少3000万平方米左右,但不少三、四线城市的库存却不降反增,去库存任务依然艰巨。据国家统计局新闻发言人盛来运说,这一情形今后一段时间还会持续。
    然而在一二线城市楼市火爆之下,一些潜在的风险也同样值得警惕。
    一是经济“脱实向虚”的隐忧。1-8月份,流入房地产市场资金总量达9万多亿元,而1-7月份中国社会融资总规模也只有10万亿元。有关专家指出,房地产具有投资品和消费品的双重属性。如果住房是消费品,大量资金流入房地产市场当然是流入实体经济;如果住房是投资品,大量资金流入并不断地推高房价,那么当前国内的资金无疑是在“脱实入虚”。
    二是居高不下的杠杆增加了市场的风险。从个人住房按揭贷款快速增长(增幅达52%)的态势来看,当前国内房地产市场的繁荣与宽松的货币政策息息相关。2014年和2015年的房贷新政,通过优惠的信贷政策让持有更多住房的居民涌入房地产市场,再加上此后的数次降息,越来越多的投资者涌入房地产市场,今年以来购房贷款占居民中长期贷款的比例已超过90%。从企业层面看,低利率也成为助推房价上涨的另一个杠杆。据统计,截至2016年8月26日,房企公司债融资规模达到6534.6亿元,平均利率仅为5.16%,规模达到2015年全年的151%。
    三是脱离民生轨迹的一二线城市房价或将引发新一轮的严厉调控。当前,一二线过热的房地产市场,已经脱离民生轨迹,各地也不得不出台限购政策。今年8月以来,在全国范围内已经有近十个一线和二线城市出台收紧的楼市调控政策。按照因城施策的原则,根据各地市场的不同表现,这些政策从限购、限贷、土地以及商品房销售环节等多个方面进行多元监管。尽管从9月份的市场反应来看,调控的实际效果仍有待观察,但限购政策所释放的信号却不容忽视。
    值得注意的是,随着加杠杆过度、风险上升等问题的出现,房地产市场的周期性调整有可能会提前到来,房地产市场在今年底至明年上半年或许会进入政策再收紧的第四轮短周期,“疯狂”的楼市或许也将随着货币政策调整而趋于平稳。
 
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