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坚持分类调控 警惕楼市泡沫_中国信息报
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更新时间:2016年11月30日 08:45:18

坚持分类调控 警惕楼市泡沫

□ 时晓冉/文
 
    十一黄金周前后,一、二线热点城市相继发布了力度不一的楼市调控政策,限制了投机性需求的增长,有助于局部过热的楼市降温。但不可忽视的是,高企的个人按揭杠杆风险和房价泡沫正逐步累加,如果地产市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实体经济。如何寻求控制重点城市房价并加快三、四线城市去库存与稳增长之间的平衡,或将是下一步房价调控的题中之义。
    一、二线城市降温
    三线城市房价稳定
    10月下半月,国家统计局发布的15个一线和热点二线城市的房价变动情况显示,一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,房价走势明显趋稳。与10月上半月相比,10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都两个城市继续下降外,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降,降幅在0.1-0.4个百分点之间;广州新建商品住宅价格环比持平;其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落,回落幅度在0.4-3.3个百分点之间。
    根据国家统计局70个大中城市住宅销售价格统计数据,10月份,70个大中城市中,一、二线城市房地产市场明显降温,房价环比涨幅快速回落。初步测算,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%,分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。
    与一、二线城市相比,三线城市房价较为稳定。10月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.9%,比9月份回落0.3个百分点;二手住宅价格环比上涨0.5%,比9月份回落0.3个百分点。此外,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也出现回落。
    分化态势凸显
    去库存收效各异
    今年年初,“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”被中央确定为今年“三去一降一补”的重点任务之一。上海易居房地产研究院数据显示,截至2016年10月底,其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为23726万平方米,环比减少1.4%,同比减少10.8%。今年前10个月,全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势,体现出较好的去库存导向。若从同比增幅看,已出现连续15个月的库存同比下跌。
    但分城市不难看出,一、二线和三线城市去库存趋势分化明显。一线城市自5月份以来,库存呈现出环比和同比双下滑的态势。从总体上看,一线城市后续补库存的迫切程度较大。二线城市10月份新增供应量为1861万平方米,低于9月份2179万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量,导致库存出现了环比下跌态势。三线城市10月份新增供应量为395万平方米,而新增成交量为382万平方米,新增供应量大于新增成交量,这使得库存出现了上升。
    警惕个人按揭贷款高企
    房价泡沫风险堆积
    虽然上半年楼市火爆,银行大量资金通过各种渠道流入房地产行业,短期内房企资金链尚有支撑,但“房价泡沫”的风险不得不引起警惕。
    “房价收入比”是国际公认的评判房价泡沫的最重要的衡量指标之一,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。上海易居房地产研究院日前发布的一份《房价泡沫研究报告》指出,2016年前三季度,全国商品住宅房价收入比为7.6,与2015年的7.2相比,上升明显。从房价收入比的绝对水平看,已经略微高出6-7的合理区间。
    具体到各个城市,报告显示,参与调查的全国45个大中城市和热点城市房价收入比呈现东、中、西梯度递减的态势,且相差幅度较大;一线城市和东部沿海城市明显整体高于内陆其他城市。其中,今年前三季度,深圳的房价收入比近37,为全国最高,也创出深圳的历史新高;紧随其后的是上海、三亚、北京、厦门和福州,这5个城市的房价收入比超过了14。依据房价收入比和住房价格指数,易居研究院在报告最后提出,包括深圳、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州和苏州在内的8个城市,2016年前三季度的泡沫水平已超过50个百分点,可定义为暂时出现泡沫。
    从已披露的上市银行的中报数据来看,房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。业内人士分析,目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。个人按揭贷款的高企也意味着个人杠杆的风险正在累积。近年来,房企回归一、二线重点城市趋势明显,但随着资金的收紧以及预期的改变,一、二线城市也难以逃脱价格下行趋势。房价泡沫风险与高企的个人按揭杠杆风险并存,楼市一旦调整,或将带来不小的金融风险。
    坚持分类调控
    引导理性购房
    过去一年多利率下行,贷款买房成本降低,刺激了一、二线城市居民加杠杆购房。此外,一、二线城市多为人口净流入城市,地租上升,房价升值空间可期,购房需求较大。日前,央行行长周小川在多个场合表示,将会对信贷增长有所控制。
    楼市大热的背后不乏投机客的身影,新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。房地产的“热钱”“快钱”效应,正在中国的各个阶层发酵,“干实业不如炒房”让不少人哀叹。一旦房屋偏离了居住属性的定位,大范围成为投资品,扭曲的价值定会对其他行业产生“虹吸效应”。因此,挤掉楼市泡沫,势在必行。
    中长期来看,房价涨幅和GDP增幅、收入增幅还是要相匹配,将房价收入比控制在合理区间。随着不同地区的分化加剧,下一步应摸清楼市供给侧和需求侧的真实状况,看清方向,因城施策,更加精准地引导民众理性购房。
 
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