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楼市成交火爆  拐点或将来临_中国信息报
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更新时间:2017年01月25日 09:09:10

楼市成交火爆  拐点或将来临

□ 时晓冉/文
 
    2016年的房地产市场可谓风云变幻。前半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下,降准、降息、降税、降首付等成为关键词,在一系列降库存政策的刺激下,部分热点城市出现楼市过热现象。房价的快速攀升诱发了新一轮的政策调控,从四季度开始限购、限贷、限地,房地产政策逐步收紧,全年政策前松后紧上演“过山车”。
    量价齐高创纪录
    “地王”不断产生
    如果总结2016年房地产市场的关键词,应该就是——“破纪录”!
    据国家统计局最新数据显示,2016年,全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%)。商品房销售面积15.7亿平方米,比上年增长22.5%;商品房销售额11.7万亿元,增长34.8%,创历史新高。
    视线回到2013年,当年全国商品房的销售面积超过13亿平方米,全国商品房的销售金额超过8.7万亿元,市场普遍认为这已经算最近几年全国房地产销售的“天花板”。但2016年的商品房销售数据“秒杀”此前纪录,所有的“天花板”都如同窗户纸般被一一突破。而作为商品房中占比最大的住宅,2016年的表现更是抢眼。2016年住宅销售面积增长22.4%,住宅销售额则增长了36.1%。
    前三季度,大多数城市的政策导向仍是去库存、支持自住型购买需求。中央继2015年“9·30”下调首付最低至二点五成之后,2016年1月进一步将不限购城市首付款比例下调至最低20%,其后多部委联合发文调整契税、营业税,5月1日起全面实行的“营改增”使交易税负再次降低。随后,30多个省市先后出台刺激方案,鼓励农民进城买房,调减乃至暂停土地供应,多数城市给予购房货币补贴。楼市升温从部分热点城市蔓延开来,房价加速上涨成为必然。
    与此同时,土地市场也陷入“癫狂”状态。克而瑞研究中心发布的数据显示,2016年,全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米,同比下降28%,成交规模连续第三年收窄,且同比降幅不断加大,仅为2013年成交建筑面积的四成。与成交面积的持续下滑相反,2016年成交金额不跌反升,全国300城经营性用地成交金额为19769亿元,同比增长23%。
    土地供应规模的收窄促使部分热点城市的土地更加抢手,一线及热点二线城市频出“地王”,2016年,30多个城市刷出340宗左右单价、总价的“地王”,数量创历史新高,上海、深圳也相继刷新全国单价、总价“地王”纪录。即使10月各城市密集发布调控政策后,各地供地进入“空窗期”,部分热点城市如广州、厦门、合肥等也开始限地价、竞配建等土地调控,但依然没有改变“逢拍必出地王”的格局。地价的上涨又再一次促使房价攀升,形成了地价房价之间的联动。
    楼市分化趋势加剧
    政策调控效力显现
    “一线”牵头,“二线”跟进。在中国楼市去库存的大背景下,一、二线城市房价“越去越高”,出现价格泡沫、资产泡沫;而三、四线城市的房子却卖不掉,出现库存泡沫,可谓“冰火两重天”。
    快速攀升的房价终于在第三季度末被狠狠踩了“脚刹车”。国庆黄金周前后,全国多个热点城市先后出台调控措施或加大调控力度,打出限购限贷的组合拳,降低居民购房杠杆。政策实施后,房地产市场回归理性,成交量环比大幅下降,房价涨幅收窄或小幅下降,居民购房杠杆率有所下降。
    被业内称为“9·30”新政的此轮调控,采取“因城施策、一城一策”的方针,主要从需求和供应两环节同时发力,需求端措施主要是采取限购、限贷,以抑制部分需求入市;供应端措施则是从市场销售、土地供给角度出发,短期内限制新房入市价格,中长期则通过增加后市潜在供应量的同时配合地价,以平缓市场涨价预期。
    专家指出,楼市调控的目的在于防止房价持续过快上涨,在房价稳住之前,调控可能不会放松。考虑已出政策的后续效力会边际衰减,预计政策还有深化、加码可能,且这种紧格局不大可能在2017年上半年发生改变。当然,调控不会使房价持续下跌,否则不仅不利于去库存,还可能导致房地产投资增速下行幅度过大,引发上下游产业及延伸金融领域的负面连锁反应。尽管市场预期2017年楼市调控将不断加码,但仍有不少业内人士认为,未来房价仍有上涨压力,但涨幅相较2016年会显著降温,且区域分化现象会日渐突出。
    房产调控须建立长效机制
    2017年楼市或迎拐点
    “房子是用来住的,不是用来炒的。”2016年底召开的中央经济工作会议给房地产市场定了基调,明确了2017年中国楼市的发展方向,这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位,强调房地产发展的首要目标是实现住有所居,让住房回归其居住属性。会议同时提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
    截至2016年底,全国商品房待售面积达6.95亿平方米,比上年末下降3.2%。“全国房地产库存总体是下降的。”国家发展改革委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办举行的新闻发布会上表示,“从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的”。他指出,2016年,房地产增加值占GDP的比重为6.5%,2017年房地产市场能够继续保持健康发展。如果说去库存是2016年全国楼市总基调,那么今年楼市调控的落脚点则是在去库存的基础上保持房地产市场平稳健康发展。
    稳房价,其实就是稳民心。长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策,关键要完善制度建设,并处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。只有构建房地产健康发展长效机制,合理引导民众理性购房,才能实现房地产行业的平稳健康发展。
 
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