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区域联动性增强 楼市或回归理性_中国信息报
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更新时间:2017年04月20日 08:34:33

区域联动性增强 楼市或回归理性

□ 本报记者  时晓冉\文

    去年四季度以来,热点城市房地产市场调控政策取得明显效果,重点城市商品房销售增速持续放缓,并开始向非重点城市传导。2017年一季度的楼市在因城施策的导向下呈现出不同以往的景象。自3月起,各地政府积极深化房地产政策调控,多地楼市政策调控密集出台,市场预期趋于稳定。
    楼市投资加快 销售增速放缓
    国家统计局最新数据表明,2017年1-3月份,全国房地产开发投资19292亿元,同比名义增长9.1%,增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资12981亿元,增长11.2%,增速提高2.2个百分点。一季度房地产开发投资创下2015年3月以来最快增速。
    对此,国家统计局新闻发言人毛盛勇在新闻发布会上表示,一季度房地产投资增速加快主要有两方面原因:一方面是去年房地产成交面积涨幅很大,包括房价也涨得比较高。因为房地产投资有周期性,企业对房地产投资具有一定的滞后性。今年一季度商品房销售面积同比增长19.5%,尽管在去年的高位上有所回落,但速度仍然不低,对企业来讲还有这方面的动力。另一方面从房地产企业到位资金的情况来看,一季度增长速度还不错。
    与房地产投资增速高位运行相背离的是商品房销售面积的增速回落。1-3月份,商品房销售面积29035万平方米,同比增长19.5%,增速比1-2月份回落5.6个百分点。下一阶段成交面积、增长速度有所放缓的可能性比较大,这可能会在一定程度上影响企业投资的积极性。未来,商品房销售增速放缓可能会影响企业投资热情,预计上半年房地产开发投资增速将有所放缓。
    需求外溢效应显现 楼市分化趋势持续
    一系列房地产市场调控政策“组合拳”的出台,加大了三、四线城市去库存的力度。3月末,商品房待售面积68810万平方米,比2月末减少1745万平方米。受益于去库存政策累积效应及热点城市需求外溢效应的影响,部分三、四线城市及旅游热点城市房地产销售市场表现抢眼。
    数据显示,一季度重点城市新房市场成交量同比小幅下降,非重点城市销售增速虽有回落,但在各地去库存政策的持续作用下,依然保持较快增长,三、四线城市整体销售表现稳步向好。据中国指数研究院最新报告的初步统计,一线城市一季度商品住宅成交面积同比下降约四成,除广州保持小幅增长外,其余城市同比均下降。二线热点调控城市成交量显著下降,但旅游型城市成交增长明显,城市分化加剧。核心城市辐射圈的三线城市成交量受调控政策影响普遍回落,其余三线城市成交量稳定增长。
    与此同时,继2016年10月起百城住宅价格环比涨幅持续收窄后,进入2017年,百城价格环比涨幅继续收窄,一季度涨幅较2016年四季度收窄1.28个百分点。其中,一线城市受调控影响涨幅收窄最为显著,一季度累计上涨0.80%,较去年四季度收窄1.30个百分点;二线代表城市累计上涨2.19%,较去年四季度收窄0.70个百分点。一季度三线代表城市累计上涨2.57%,在各线城市中涨幅最为突出。预计上半年全国商品房销售将保持快速增长,增速持续回落。
    区域联动性增强 市场或回归理性
    自2016年9月底至今,共计40余个地级以上城市和部分县市出台调控收紧政策,其中此轮有30余城(县市)出台政策,包括15个地级以上城市和2个县市调控升级。以中心城市为单位,周边三、四线城市联动收紧,区域联动性增强成为本轮房地产政策调控的一大亮点。
    以京津冀城市群为例,在北京实施“史上最严限购政策”之后,环京周边县市也集中出台调控措施,廊坊、张家口崇礼限购升级,保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、青岛等地开始限购、限贷。此次调控的联动将促使京津冀区域房地产市场发展更快回归理性。
    值得一提的是,中心城市的需求外溢,使得周边三、四线城市政策分段强化,市场平稳效果显现。由于不同城市群内部协同发展的周期、城市之间紧密度存在差异,面对调控政策的表现也不尽相同。
    在调控政策积极深化的背景下,房地产市场有望稳步回归理性。特别是近期政策密集出台后,市场成交有望继续回落,价格也将趋稳。未来在政策干预和市场力量的共同作用下,一线城市有望得到整体降温,部分热点城市短期供应不足,且政策力度较大,成交继续面临下行压力;二线热点城市在调控进一步升级后,部分非理性需求将加速离场;而多数三、四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势,在去库存和控风险的博弈中继续分化。

 
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