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楼市活跃度提升  融资环境依然严峻_中国信息报
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更新时间:2018年06月27日 08:35:33

楼市活跃度提升  融资环境依然严峻

□  燕雄/文
 
    1-5月份,房地产市场成交再现活跃迹象,交通银行金融研究中心高级研究员夏丹分析认为,这与一、二线城市近期房地产供给改善有关。同时,限价政策叠加导致融资成本上行,开发企业项目利润率压力渐增。房地产开发到位资金增速短期虽有改善,但却不代表房企资金链发生向好逆转,其融资环境依然严峻。受融资制约,商品房开施工将不可避免地受到影响,开发投资增速将处于下行通道之中。
    房地产交易量价齐涨活跃度再升
    1-5月份,全国商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。价格方面,70个大中城市新建商品住宅算数平均价格环比增速为0.8%,上涨速度加快。其中二线省会城市领涨,平均环比涨幅为0.93%。同比增速为5.35%,增幅亦较上期有所扩大。
    房地产市场交易再度活跃,且呈现量价齐升的局面,与一、二线城市供给逐步改善有关。二季度开始,部分开发商应对资金链趋紧采取快速周转策略,使得楼盘供应有所增长。5月份,一线和二线部分代表城市成交面积同比均有所加快,其中二线城市超过20%。
    二线城市中还产生了两个新现象,反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范。一是“抢房打新”。限价令下一、二手房价格倒挂,显著的套利空间掀起了一拨“楼市打新”热潮。另一个则是“抢人大战”。自去年以来,已有50余座城市和4个省份推出了人才引进和安居政策,多以降低落户门槛、提供住房补贴和优惠的公积金政策吸引人才扎根。从原因来看,与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关;而从结果来看,将“留住人”直接与房地产市场挂钩,这种变相的限购限贷放松均实际拉动了当地楼市成交。
    在三线城市中,1-5月份,三线城市土地成交增速为33.9%,呈现明显升势,同时溢价率也有所上涨。
    此外,限价政策叠加融资成本上行,开发企业的项目利润率压力渐增,在核心区域追逐高价地块的动力减弱。同时,获地能力的制约也使部分具有三、四线城市开发经验的开发企业布局范围进一步下沉,主打核心城市的大型房企也通过并购等方式开始进驻县镇一级的城市。三、四线城市土地市场在总成交中的占比可能还将进一步提升。
    到位资金短期改善难掩“钱景”之忧
    1-5月份,全国房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提高3个百分点。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21亿元,下降76.2%;自筹资金19473亿元,增长8.1%;定金及预收款20122亿元,增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%。
    到位资金增速的短期改善,却不代表开发企业资金链发生向好逆转。在各项资金来源中,仅有自筹资金和定金及预收款同比正增长,这主要得益于较好的销售情况。而诸多事实显示,作为去杠杆的重点领域,房地产融资环境面临十分严峻的局面。包括开发贷与按揭贷的总量控制、增速压降,公司债发行陷入“中止潮”,非标融资收缩,股权融资受限等等,仅有海外发债和资产证券化相对通畅。但前者只适用于大型公司,后者远景富有难解“近渴”。
    开发投资压力渐显但韧劲仍较强
    1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。
    在二线城市增加楼盘供给且成交活跃的带动下,房地产新开工和施工意愿回升。1-5月份,房屋新开工面积和施工面积同比分别增长10.8%和2.0%,增速较上期分别提高3.5个百分点和0.4个百分点。不过,如果融资渠道全面持续收紧,将不可避免地影响商品房新开工和施工节奏,土地购置费的支撑作用也可能减弱,开发投资增速因此仍将处于下行通道之中。值得期待的是,另一方面,租赁住房、保障性住房、共有产权房等政策性住房的建设将加快,这将使得开发投资具备较强的韧劲。
 
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